This article is only available in Spanish.
Guide · YieldCómo calcula ROInmuebles la rentabilidad: método, supuestos y fuentes
Qué cuentas hace la calculadora, con qué supuestos (meses vacíos, impagos, mantenimiento, revalorización), de dónde salen los impuestos y los alquileres del mapa y qué no puede saber. Para que puedas comprobar cada cifra.
Todas las cifras salen de las mismas cuentas, hechas en nuestro servidor con los datos que escribes y unos supuestos prudentes que puedes ver y cambiar. Los impuestos son los de las leyes de cada comunidad y país, con la fecha en que los revisamos. Los alquileres del mapa se estiman con pisos en alquiler de verdad de la misma zona. Es una estimación orientativa: no es asesoramiento financiero ni fiscal.
Qué calcula
- Lo que cuesta comprar: el precio, los impuestos de compra (ITP o IVA y AJD en España), notaría, registro, gestoría, tasación, la reforma y los muebles.
- Lo que cobras de verdad: el alquiler por los meses que estará alquilado, menos los impagos.
- Los gastos del año: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y una reserva para reformas.
- La hipoteca: cuota constante (sistema francés), los intereses y el préstamo que devuelves cada año.
- Los impuestos del alquiler (en España, el IRPF con la amortización del piso y la reducción por vivienda habitual) y los de la venta.
- Las cifras para decidir: el cash flow mensual, la rentabilidad bruta y neta, la rentabilidad sobre lo que pones (ROI), la TIR con la venta, la ocupación mínima para no poner dinero y los escenarios.
Las fórmulas, con un ejemplo resuelto a mano, están en cómo calcular la rentabilidad de un piso, paso a paso.
Los supuestos que usamos si no los cambias
Una calculadora necesita datos que casi nadie sabe de memoria. Si no los escribes, usamos estos. En el modo simple van fijos; en el modo avanzado (con la cuenta gratis) los cambias todos, y en tu perfil puedes guardar tu hipoteca y tus ingresos para que se usen siempre.
| Supuesto | Por defecto | Por qué |
|---|---|---|
| Parte del año alquilado (larga estancia) | 95 % | Unas 3 semanas vacío al año, entre un inquilino y el siguiente |
| Impagos | 2 % | De lo que cobras, por los meses que alguien no paga |
| Mantenimiento | 4 % | De lo que cobras, para las reparaciones del día a día |
| Reserva para reformas | 300 € al año | Para lo grande que llegará: caldera, electrodomésticos, pintura |
| Subida del alquiler y de los gastos | 2,5 % al año | Parecida a la inflación |
| Revalorización del piso | del 0,5 % al 6 % al año | La de la comunidad (orientativa, de largo plazo) y la zona (de −1,5 a +1 puntos); los escenarios la mueven 2,5 puntos arriba y abajo |
| Gastos al vender | 4 % | Del precio de venta: agencia y notaría |
| Años del estudio | 10 años | La TIR cuenta la venta al final |
| Hipoteca (España) | 80 % al 2,9 % a 25 años | Con un seguro de vida de 250 € al año |
| Tus otros ingresos (IRPF) | 24.000 € al año | Para saber a qué tipo tributa el alquiler |
| Reducción por alquiler de vivienda | 50 % | La general de la Ley de Vivienda; puede ser más o menos según el contrato |
Los gastos de compra en España (notaría 900 €, registro 600 €, gestoría 400 € y tasación 350 €) son estimaciones medias; los impuestos de compra no: salen de la ley de cada comunidad.
Los impuestos
- España (completa): el ITP de cada comunidad, con sus tramos (revisados el 7 de octubre de 2026; ITP por comunidad), o el IVA y el AJD si es nuevo; el IRPF del alquiler restando los gastos, los intereses y la amortización (el 3 % de la parte de construcción) y con la reducción por vivienda habitual; y al vender, la ganancia con la escala del ahorro.
- Paraguay (completa) y Portugal, Italia, Francia, Dubái y República Dominicana (orientativa): los impuestos principales de compra, del alquiler, del año y de la venta, cada uno con su ley y su fecha en la calculadora. Confírmalos con un asesor local.
- Otro país: todo lo escribes tú.
El alquiler de cada piso en el mapa
- Cuando buscas, traemos los pisos en alquiler del mismo círculo de los portales de ese país y quitamos los repetidos (el mismo piso anunciado en dos portales cuenta una vez).
- Para cada piso en venta elegimos los alquileres parecidos: con una habitación más o menos y una superficie de hasta un 30 % más o menos.
- Calculamos la mediana de su precio por m² y la multiplicamos por los m² del piso.
- Si hay menos de 5 parecidos, usamos todos los alquileres del círculo y la confianza es baja; con 8 o más, alta. La tarjeta de cada piso dice cuántos ha usado.
- Le restamos un 10 % de prudencia (lo cambias en tu perfil): mejor llevarse una sorpresa buena que una mala.
Además, solo enseñamos viviendas normales: fuera la nuda propiedad, los pisos ocupados, las subastas, las ventas de deuda, las partes de un piso y lo que no se puede financiar, y también los pisos con un precio por m² por debajo del 55 % de la mediana de la zona, que casi siempre esconden algo. Y solo los que dan una rentabilidad bruta del 5 % o más.
El alquiler cuando pegas un anuncio
En «Pega un anuncio», sin plan usamos el alquiler oficial del municipio: la mediana por m² del Ministerio de Vivienda (SERPAVI, con las declaraciones del IRPF) por los m² del piso. Con un plan, además, lo afinamos con los pisos en alquiler a menos de 1 km, como en el mapa.
De dónde salen los datos
| Dato | Fuente | Fecha |
|---|---|---|
| Precio de venta por ciudad | Ministerio de Vivienda: valor tasado medio de la vivienda libre | 2.º trimestre de 2026 |
| Alquiler oficial por ciudad | Ministerio de Vivienda: SERPAVI (declaraciones del IRPF) | 2024 |
| Subida del alquiler | INE: índice de referencia (IRAV) e IPC | El último publicado |
| ITP y AJD | Las leyes de cada comunidad | 7 de octubre de 2026 |
| Escalas del IRPF | Ley 35/2006 del IRPF | Ejercicio 2026 |
| Pisos del mapa | Los portales (idealista, Fotocasa, yaencontre…), cuando tú buscas | Del momento; los guardamos 48 horas |
De los portales no guardamos fotos ni descripciones: solo las cifras del piso y el enlace al anuncio original, que es donde debes comprobarlo todo.
Lo que no puede saber
- El estado real del piso y de su edificio: lo que costará la reforma o si hay una derrama en camino.
- Si el banco te dará la hipoteca y con qué condiciones.
- Tu situación fiscal completa: otras deducciones, rentas o una sociedad.
- Los cambios de ley posteriores a la fecha de revisión.
- El futuro: la revalorización y la subida del alquiler son supuestos. Por eso el estudio enseña un escenario pesimista y uno optimista.
Compruébalo tú
El estudio de ejemplo enseña todas las cifras de un piso con estos supuestos. Ábrelo en la calculadora, cambia un dato y verás qué mueve cada cifra. Si algo no te cuadra, escríbenos a soporte@roinmuebles.com: lo revisamos.
Y aquí, las cuentas principales con tus datos, al momento:
¿Cuánto rinde este piso?
Antes de impuestos y con el piso alquilado los doce meses; la calculadora completa añade el IRPF de tu comunidad y los meses vacíos.
- Gastos del piso1.500 €15%
- Intereses3.555 €35%
- Préstamo que devuelves (sigue siendo tuyo)3.273 €32%
- Te queda (cash flow)1.871 €18%
| Precio de compra | 150.000 € |
| Gastos de compra | 15.000 € |
| Reforma y muebles | 5.000 € |
| Inversión total | 170.000 € |
| Alquiler del año | 10.200 € |
| Gastos del año | − 1.500 € |
| Cuotas de la hipoteca (a 25 años) | − 6.829 € |
| Cash flow del año | 1.871 € |
| Lo que pones de tu bolsillo | 50.000 € |
| ROI contando lo que devuelves del préstamo | 10,3 % |
Antes de impuestos y sin meses vacíos: la calculadora completa los cuenta, con el IRPF de tu comunidad, y añade la TIR.
Indicative estimate. Not financial or tax advice.
Frequently asked questions
¿Son exactos los resultados de ROInmuebles?
Son una estimación orientativa: las cuentas son exactas, pero dependen de los datos y de supuestos como los meses vacíos o la revalorización. Antes de comprar, comprueba el anuncio original y consulta a un gestor o asesor.
¿Puedo cambiar los supuestos?
Sí. En el modo avanzado de la calculadora, con la cuenta gratis, cambias todos los datos: meses alquilado, impagos, mantenimiento, revalorización, hipoteca, IRPF y gastos de venta.
¿De dónde sale el alquiler estimado del mapa?
De los pisos en alquiler del mismo círculo: la mediana del precio por m² de los parecidos (una habitación más o menos y hasta un 30 % más o menos de superficie), por los m² del piso, menos un 10 % de prudencia. Con menos de 5 parecidos, la confianza es baja.
¿Cada cuánto actualizáis los impuestos?
Cuando cambia una ley. La última revisión del ITP de todas las comunidades es del 7 de octubre de 2026.
The ROInmuebles team. The figures come from the site's calculator and official sources (Ministry of Housing, INE, BOE) and are reviewed when they change. It is guidance only, not financial or tax advice.