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Guide · YieldCómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler, paso a paso
Las cuatro cifras que dicen si un piso de alquiler es buena inversión (rentabilidad bruta, neta, sobre lo que pones y TIR), calculadas paso a paso con un piso real de 140.000 €: gastos, impuestos e hipoteca.
Hay cuatro cifras y cada una responde a una pregunta. La rentabilidad bruta (alquiler del año ÷ precio) sirve para comparar pisos. La neta resta los gastos del año y suma a lo invertido los gastos de compra. La rentabilidad sobre lo que pones dice cuánto te deja cada año el dinero que sale de tu bolsillo. Y la TIR lo junta todo, también la venta. En el piso de este ejemplo: 8,1 % bruta, 5,3 % neta, 3,6 % sobre lo que pones y una TIR del 11,5 %.
Los datos que necesitas
- El precio y los gastos de compra: el ITP (o el IVA si es nuevo), notaría, registro, gestoría y tasación.
- La reforma y los muebles, si hacen falta para alquilarlo.
- El alquiler que puedes cobrar y los meses al año que estará alquilado.
- Los gastos del año: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y una reserva para reformas.
- La hipoteca, si la hay: el porcentaje financiado, el interés y el plazo.
- Tus ingresos, para saber el IRPF que pagará el alquiler.
Lo vamos a hacer con el piso del estudio de ejemplo de la web: 70 m² y 3 habitaciones en Valencia, comprado por 140.000 € y alquilado a 1.000 € al mes.
Paso 1. Lo que cuesta de verdad comprarlo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 140.000 € |
| ITP en la Comunitat Valenciana | 12.600 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Reforma | 8.000 € |
| Muebles | 6.000 € |
| Total invertido | 168.850 € |
Los gastos de compra son el 10,6 % del precio; casi todo es el ITP. Mira el ITP de tu comunidad.
Paso 2. Lo que cobras de verdad en un año
Alquiler cobrado = alquiler mensual × 12 × parte del año alquilado − impagos
1.000 € × 12 son 12.000 €, pero ningún piso está alquilado todos los meses de todos los años. Contando el 95 % del año alquilado quedan 11.400 €, y restando un 2 % de impagos, 11.172 €.
Paso 3. La rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = alquiler del año ÷ precio × 100
11.400 € ÷ 140.000 € = 8,1 %. Los portales la calculan con los 12 meses (12.000 € ÷ 140.000 € = 8,6 %), y por eso parece mejor de lo que es. Sirve para comparar pisos y ciudades con la misma vara, no para saber lo que vas a ganar.
Paso 4. Los gastos del año y la rentabilidad neta
| Gasto del año | Importe |
|---|---|
| IBI | 420 € |
| Comunidad | 900 € |
| Seguro de hogar | 220 € |
| Mantenimiento y reparaciones | 447 € |
| Reserva de reformas (CAPEX) | 300 € |
| Total | 2.287 € |
El mantenimiento es un 4 % de lo cobrado; la reserva de reformas, para lo grande que llegará (caldera, electrodomésticos, pintura).
Lo que deja el piso antes de la hipoteca y los impuestos (el NOI) es 11.172 € − 2.287 € = 8.885 €. Dividido entre todo lo invertido:
Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos del año) ÷ total invertido × 100
8.885 € ÷ 168.850 € = 5,3 %. Es la rentabilidad del piso en sí, como si lo pagaras al contado: no cuenta la hipoteca ni el IRPF, que dependen de ti y no del piso.
Paso 5. Con hipoteca: lo que te queda cada mes
Con una hipoteca del 80 % (112.000 €) al 2,9 % a 25 años, la cuota es de 525 € al mes: 6.304 € al año, de los que 3.207 € son intereses y 3.097 € préstamo que devuelves.
| Cuenta del primer año | Importe |
|---|---|
| Lo que deja el piso (NOI) | 8.885 € |
| Cuotas de la hipoteca | −6.304 € |
| Seguro de vida del préstamo | −250 € |
| Antes de impuestos | 2.331 € |
| IRPF del alquiler | −308 € |
| Cash flow del año | 2.023 € |
IRPF con otros ingresos de 24.000 € al año (un sueldo, por ejemplo) y la reducción del 50 % por alquiler de vivienda habitual, restando los gastos, los intereses y la amortización del piso. Cómo tributa el alquiler.
Son 169 € al mes limpios. Y el piso no te pide dinero mientras esté alquilado al menos el 74 % del año. El cash flow no es el beneficio: los 3.097 € de préstamo que devuelves cada año siguen siendo tuyos.
Paso 6. La rentabilidad sobre lo que pones
Rentabilidad sobre lo que pones = cash flow del año ÷ dinero que sale de tu bolsillo × 100
Pones 56.850 € (lo que no presta el banco, los gastos de compra, la reforma y los muebles): 2.023 € ÷ 56.850 € = 3,6 %. Al contado pondrías 168.850 € y te quedarían 675 € al mes, un 4,8 %. Es lo que muchos llaman el ROI o «cash on cash».
Paso 7. La TIR: la cifra que lo junta todo
Las cifras de antes son de un año. La TIR mira toda la inversión: lo que pones al principio, lo que te deja cada año (con el alquiler y los gastos subiendo), el préstamo que vas devolviendo y lo que sacas al vender, después de pagar lo que quede de hipoteca, los gastos de venta (un 4 %) y los impuestos. Suponiendo que el piso sube un 5 % al año (la estimación de la calculadora para esa zona; se puede cambiar), a 10 años sale un 11,5 % al año.
Al contado, la TIR sería del 6,6 %. La hipoteca la multiplica porque pones mucho menos dinero y la deuda la va pagando el alquiler: es el apalancamiento. Calcularla a mano es inviable; la calculadora lo hace en el estudio completo.
Hazlo con tu piso
La calculadora de abajo hace las cuentas principales con tus datos al momento (sin meses vacíos ni IRPF, para ir rápido). Para todo lo demás, con la venta y la TIR, usa la calculadora completa; y si prefieres una hoja de cálculo, descarga la plantilla Excel gratis.
¿Cuánto rinde este piso?
Antes de impuestos y con el piso alquilado los doce meses; la calculadora completa añade el IRPF de tu comunidad y los meses vacíos.
- Gastos del piso1.500 €15%
- Intereses3.555 €35%
- Préstamo que devuelves (sigue siendo tuyo)3.273 €32%
- Te queda (cash flow)1.871 €18%
| Precio de compra | 150.000 € |
| Gastos de compra | 15.000 € |
| Reforma y muebles | 5.000 € |
| Inversión total | 170.000 € |
| Alquiler del año | 10.200 € |
| Gastos del año | − 1.500 € |
| Cuotas de la hipoteca (a 25 años) | − 6.829 € |
| Cash flow del año | 1.871 € |
| Lo que pones de tu bolsillo | 50.000 € |
| ROI contando lo que devuelves del préstamo | 10,3 % |
Antes de impuestos y sin meses vacíos: la calculadora completa los cuenta, con el IRPF de tu comunidad, y añade la TIR.
Indicative estimate. Not financial or tax advice.
¿Qué rentabilidad es buena?
No hay una cifra mágica, pero sí referencias. Con datos oficiales, la rentabilidad bruta mediana de las capitales de provincia es del 4,1 %: del 5,8 % de Lleida al 3,1 % de A Coruña. En el mapa de rentabilidad solo enseñamos pisos del 5 % bruto o más.
- Que el cash flow sea positivo con margen: que un mes vacío o una derrama no te obliguen a poner dinero.
- Que la TIR supere lo que te daría otra inversión con menos trabajo y menos riesgo.
- Que los números salgan sin contar con que el piso suba mucho de precio.
Los errores más comunes
- Calcular con los 12 meses, sin meses vacíos: en este piso, la bruta sale 0,4 puntos más alta.
- Olvidar los gastos de compra: en este piso son 14.850 €, 15 meses de alquiler.
- No contar la reserva para reformas: la caldera o la pintura llegan, aunque no sea el primer año.
- Comparar la bruta de un piso con la neta de otro: compara siempre la misma cifra.
- Confundir el cash flow con el beneficio: la parte del préstamo que devuelves es ahorro, no gasto.
- Olvidar el IRPF o, al revés, no restar los gastos y la amortización: bien hecha la declaración, se paga poco.
Frequently asked questions
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso?
La bruta, dividiendo el alquiler del año entre el precio (11.400 € ÷ 140.000 € = 8,1 % en el ejemplo). La neta, restando al alquiler los gastos del año y dividiendo entre todo lo invertido, con los gastos de compra (5,3 %).
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo mira el alquiler y el precio. La neta resta los gastos del año (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento) y suma al precio los gastos de compra y la reforma: es lo que rinde el piso de verdad.
¿La hipoteca entra en la rentabilidad neta?
No: la neta mide el piso, lo compres como lo compres. La hipoteca entra en el cash flow, en la rentabilidad sobre lo que pones y en la TIR.
¿Qué rentabilidad es buena para un piso de alquiler?
Como referencia, la bruta mediana de las capitales de provincia es del 4,1 % con datos oficiales. Más que una cifra, mira que el cash flow sea positivo con margen y que la TIR supere lo que te daría otra inversión con menos riesgo.
¿Cómo calculo la rentabilidad si compro con hipoteca?
Resta al alquiler cobrado los gastos del año, las cuotas de la hipoteca y el IRPF: es el cash flow. Divídelo entre el dinero que pones de tu bolsillo (entrada, gastos de compra y reforma) y tendrás la rentabilidad sobre lo que pones.
The ROInmuebles team. The figures come from the site's calculator and official sources (Ministry of Housing, INE, BOE) and are reviewed when they change. It is guidance only, not financial or tax advice.