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Guide · TaxesCómo tributa el alquiler de un piso en 2026: IRPF, gastos y reducciones
Qué se paga a Hacienda por alquilar un piso: el rendimiento neto, los gastos que puedes restar, la amortización, las reducciones del 50 al 90 % y un ejemplo calculado, con calculadora.
El alquiler tributa en el IRPF, junto con tu sueldo. Pero no por lo que cobras, sino por el rendimiento neto: el alquiler menos los gastos deducibles y la amortización del piso. Si es la vivienda habitual del inquilino, además, se reduce entre un 50 % y un 90 %. Por eso, bien hecha la declaración, se paga bastante menos de lo que mucha gente cree.
Qué se declara: el rendimiento neto
Rendimiento neto = alquiler cobrado − gastos deducibles − amortización
Ese rendimiento se suma a tu base general (con el sueldo y otros ingresos) y paga al tipo que te toque. Si el piso es vivienda habitual del inquilino y el rendimiento es positivo, antes se le aplica la reducción. En el País Vasco y Navarra el IRPF es foral y las reglas cambian algo: aquí va el régimen común.
Los gastos que puedes restar
- Intereses de la hipoteca y demás gastos de financiación, y reparaciones y conservación (pintar, arreglar la caldera…). Entre los dos no pueden pasar de lo que cobras en el año; lo que sobra se puede restar en los cuatro años siguientes.
- Comunidad, IBI y tasas (basuras, vado…).
- Seguros: hogar, impago, responsabilidad civil.
- Suministros que pagues tú como casero.
- Gestión: agencia, administrador, abogado, formalización del contrato.
- Saldos de dudoso cobro (impagos reclamados), con condiciones.
- La amortización del piso y de los muebles (abajo).
Las mejoras (reformas que aumentan el valor del piso, no las reparaciones) no se restan de golpe: se suman a lo que te costó y se amortizan al 3 % cada año.
La amortización: el gasto que más se olvida
Cada año puedes restar el 3 % de la parte de construcción del mayor entre lo que te costó el piso y su valor catastral (sin el suelo), y el 10 % de lo que te costaron los muebles. En un piso de 180.000 € con un 60 % de construcción, son 3.240 € al año solo por el piso. Calcula la tuya.
¿Cuánto puedes deducir por amortización?
Hacienda deja restar cada año el 3 % del mayor entre lo que te costó el piso y su valor catastral, sin contar el suelo.
- Piso2.970 €86%
- Muebles500 €14%
| Lo que te costó (precio y gastos) | 165.000 € |
| Valor catastral total | 70.000 € |
| Se toma el mayor: lo que te costó | 165.000 € |
| Parte de construcción (60 %) | 99.000 € |
| Amortización del piso (3 %) | 2.970 € |
| Muebles (10 %) | 500 € |
| Amortización deducible | 3.470 € |
| IRPF que te ahorras (aproximado) | 521 € |
Orientativo. Si heredaste el piso o te lo regalaron, lo que te costó es el valor que declaraste en el impuesto más los gastos. Solo cuentan los días en que estuvo alquilado. Con la reducción por alquiler de vivienda, el ahorro es menor porque tributa menos.
Indicative estimate. Not financial or tax advice.
Las reducciones por alquiler de vivienda
| Caso (contratos desde el 26/05/2023) | Reducción |
|---|---|
| Contrato nuevo en zona tensionada con un alquiler más de un 5 % más bajo que el anterior | 90 % |
| Zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o vivienda asequible o social con la Administración | 70 % |
| Obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores | 60 % |
| El resto de alquileres de vivienda habitual | 50 % |
Los contratos firmados antes del 26/05/2023 mantienen la reducción del 60 %. Sin reducción: alquiler turístico, de temporada o si el piso no es la vivienda habitual del inquilino.
Un ejemplo
Un piso alquilado a 900 € al mes todo el año (10.800 €), con 1.500 € de gastos, 2.500 € de intereses de la hipoteca, la amortización y la reducción del 50 %. Si su dueño gana 30.000 € al año en otros ingresos, el rendimiento neto es de 3.060 € y el alquiler le cuesta 459 € de IRPF: le quedan 6.341 € al año antes de devolver préstamo. Cambia los datos:
¿Cuánto IRPF pagas por tu alquiler?
Escala general del IRPF de 2026 (estatal más autonómica media). Calcula lo que el alquiler añade a tu declaración.
- Gastos1.500 €14%
- Intereses de la hipoteca2.500 €23%
- IRPF459 €4%
- Te queda6.341 €59%
| Alquiler cobrado (12 meses) | 10.800 € |
| Intereses de la hipoteca | − 2.500 € |
| Gastos del año | − 1.500 € |
| Amortización del piso (3 % de la construcción) | − 3.240 € |
| Amortización de los muebles (10 %) | − 500 € |
| Rendimiento neto | 3.060 € |
| Reducción del 50 % | − 1.530 € |
| Lo que tributa | 1.530 € |
| IRPF por el alquiler (tipo marginal del 30 %) | 459 € |
Con la escala general de 2026; cada comunidad la cambia unos puntos. Los intereses y las reparaciones juntos no pueden pasar de lo que cobras en el año.
Indicative estimate. Not financial or tax advice.
La escala del IRPF
| Base general | Tipo (estatal + autonómico de referencia) |
|---|---|
| Hasta 12.450 € | 19 % |
| De 12.450 € a 20.200 € | 24 % |
| De 20.200 € a 35.200 € | 30 % |
| De 35.200 € a 60.000 € | 37 % |
| De 60.000 € a 300.000 € | 45 % |
| Más de 300.000 € | 47 % |
Cada comunidad fija su parte de la escala, así que el tipo exacto cambia algo según dónde vivas.
Alquiler turístico y de temporada
También tributan como rendimiento del capital inmobiliario, pero sin reducción: no son la vivienda habitual del inquilino. Si además das servicios propios de hotel (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción), pasa a ser una actividad económica y lleva IVA. Compara lo que deja cada modalidad en la calculadora de alquiler turístico.
Y si el piso está vacío
Los días que un piso que no es tu vivienda habitual está vacío, Hacienda te imputa una renta: el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si no se ha revisado desde 1994), en proporción a esos días. No es mucho, pero suma a tu base.
Cuándo y dónde se declara
En la declaración de la Renta (de abril a junio del año siguiente), en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario de cada piso alquilado. Guarda las facturas y los recibos: Hacienda puede pedirlos durante cuatro años.
Frequently asked questions
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar un piso?
Depende del rendimiento neto (alquiler menos gastos y amortización), de la reducción si es vivienda habitual y de tu tipo de IRPF. Con la reducción del 50 % y los gastos bien deducidos, suele ser una parte pequeña de lo que cobras. Calcúlalo.
¿Qué gastos de un piso alquilado se pueden desgravar?
Intereses de la hipoteca y reparaciones (con el límite de lo cobrado en el año), comunidad, IBI, tasas, seguros, suministros que pague el casero, gestión y la amortización del piso y de los muebles.
¿Qué reducción tiene el alquiler de vivienda en 2026?
En los contratos desde el 26/05/2023, el 50 % en general, el 60 % con rehabilitación reciente, el 70 % con inquilinos jóvenes en zona tensionada o vivienda asequible y el 90 % con un contrato nuevo que baja el alquiler en zona tensionada. Los anteriores mantienen el 60 %.
¿Tributa igual el alquiler turístico?
Tributa en el IRPF como el resto, pero sin reducción. Si das servicios de hotel, pasa a ser actividad económica y lleva IVA.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
Hacienda cruza los datos (contratos, fianzas, recibos del IBI, plataformas) y puede reclamar el impuesto con intereses y una sanción. Además pierdes la reducción, que solo se aplica a lo declarado a tiempo.
The ROInmuebles team. The figures come from the site's calculator and official sources (Ministry of Housing, INE, BOE) and are reviewed when they change. It is guidance only, not financial or tax advice.