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Calculadora de rentabilidad de alquiler con hipoteca Cuota, cash flow y rentabilidad sobre lo que pones

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Resultado: Cash flow positivo, ROI bajo

Piso 3 hab · Valencia (con hipoteca)

Cash flow positivo, ROI bajo
Valencia (Comunitat Valenciana) · Capital de provincia140.000 € · 2.000 €/m²70 m² · 3 hab.Larga estanciaRenta 1.000 € /mes · 14,3 €/m²931 € /mes de media, descontando meses vacíos e impagos

Con estos datos, el alquiler cubre la hipoteca y los gastos, pero lo que pones rinde menos de un 5 % al año.

Cash flow neto mensual. Lo que te queda cada mes después de pagar gastos, hipoteca e impuestos. Si es negativo, pones dinero de tu bolsillo.
169 €
2.024 € al año, tras impuestos
Rentabilidad bruta. Renta anual dividida entre el precio de compra, sin contar gastos ni impuestos. Sirve para comparar rápido, no para decidir.
8,14 %
Renta anual / precio
ROI sobre capital invertido. Cash-on-cash: cash flow neto del primer año dividido entre todo el dinero que sale de tu bolsillo (entrada, impuestos, gastos, reforma y muebles).
3,6 %
56.850 € aportados
TIR a 10 años. TIR (tasa interna de retorno): rentabilidad anual equivalente de todos tus flujos de dinero, incluida la venta final neta de gastos, impuestos y deuda.
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Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.

Comprar con hipoteca

Cómo cambia la rentabilidad de un alquiler con hipoteca

Con hipoteca pones mucho menos dinero, pero pagas la cuota cada mes. El cash flow baja y la rentabilidad del primer año puede salir más baja que al contado; a cambio, la TIR, que cuenta todos los años, lo que vas devolviendo del préstamo y la revalorización, suele ser bastante mayor. Es el efecto palanca, o apalancamiento.

Revisado el 9 de octubre de 2026

El mismo piso con distinta financiación

Piso de 140.000 € alquilado a 1.000 € al mes, hipoteca al 2,9 % a 25 años. La TIR cuenta 10 años con la revalorización y la venta. Ocupación mínima: la parte del año que tiene que estar alquilado para cubrir los gastos y la cuota.

FinanciadoPones túCuota al mesCash flow al mesRentabilidad sobre lo que ponesTIR a 10 añosOcupación mínima
Al contado168.850 €0 €675 €4,8 %6,6 %16 %
50 %98.850 €328 €351 €4,3 %8,6 %53 %
70 %70.850 €460 €229 €3,9 %10,2 %67 %
80 %56.850 €525 €169 €3,6 %11,5 %74 %
90 %42.850 €591 €108 €3,0 %13,3 %81 %

Qué es el apalancamiento

Apalancarse es comprar con dinero del banco. Si el piso rinde más de lo que cuesta el préstamo, la diferencia es para ti, y la revalorización es sobre el piso entero, no solo sobre lo que has puesto. En el ejemplo, al contado pones 168.850 € y la TIR es del 6,6 %; con el 80 % financiado pones 56.850 € y la TIR sube al 11,5 %.

¿Por qué el primer año rinde menos? La cuota tiene dos partes. Los intereses son un gasto; el resto devuelve el préstamo, y ese dinero no se pierde: cada mes tienes un poco más de piso pagado. La rentabilidad sobre lo que pones del primer año solo ve el dinero que sale de tu bolsillo; la TIR lo ve todo.

Qué pasa si sube el interés

Con la hipoteca del 80 %, cada punto de interés se nota en la cuota y en el cash flow (mira la tabla de al lado). En este piso, la hipoteca deja de pagarse sola a partir de un interés del 6,8 %: por encima, pondrías dinero cada mes.

Si la hipoteca es variable, prueba en la calculadora con el interés uno o dos puntos más alto. Si con eso el piso sigue pagándose solo, vas con margen.

Cuánto te financia el banco para un piso de inversión

Para una vivienda que no vas a vivir, los bancos suelen financiar menos que para la habitual: lo normal es entre el 60 % y el 70 % del valor (el menor entre el de tasación y el de compra), y el 80 % solo con buen perfil o con otras garantías. Además, piden que las cuotas de todas tus deudas no pasen del 30–35 % de tus ingresos.

La entrada y todos los gastos de compra los pones tú: en el ejemplo, con el 80 % financiado, son 56.850 € entre entrada, impuestos, notaría, registro, reforma y muebles.

La hipoteca en el IRPF del alquiler

Los intereses y los gastos de la hipoteca se restan de lo que cobras en el IRPF del alquiler, junto con el IBI, la comunidad, los seguros y la amortización. La parte de la cuota que devuelve el préstamo no se resta. Los intereses y las reparaciones juntos no pueden pasar de lo que cobras de alquiler en el año: lo que sobre se resta en los cuatro años siguientes.

La calculadora ya lo hace. Por eso, con más hipoteca, pagas menos IRPF del alquiler.

El riesgo: cuánto tiempo puede estar vacío

Con más hipoteca hay menos margen. Al contado, este piso cubre sus gastos aunque solo esté alquilado el 16 % del año; con el 80 % financiado necesita estar alquilado el 74 % del año, y con el 90 %, el 81 %. Ten un colchón para varios meses de cuota.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor comprar un piso para alquilar con hipoteca o al contado?

Depende de tu margen y del riesgo que aceptes. Con hipoteca pones menos dinero y, si el alquiler cubre la cuota, la rentabilidad a largo plazo (TIR) es mayor: en el ejemplo, el 11,5 % frente al 6,6 % al contado. Al contado el cash flow es mayor y el piso aguanta mejor los meses vacíos.

¿Cuánto financian los bancos para comprar un piso de inversión?

Para una vivienda que no es la habitual suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor (el menor entre tasación y compra), y el 80 % con buen perfil. La entrada y los gastos de compra los pones tú.

¿Se desgravan los intereses de la hipoteca de un piso alquilado?

Sí: los intereses y los gastos de la hipoteca se restan de lo que cobras en el IRPF del alquiler. La parte de la cuota que devuelve el préstamo, no. Intereses y reparaciones no pueden pasar de los ingresos del año; lo que sobre se resta en los cuatro años siguientes.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso comprado con hipoteca?

Se divide lo que te queda en el año (alquiler menos gastos, cuota e impuestos) entre el dinero que pones de tu bolsillo (entrada, gastos de compra y reforma). Es la rentabilidad sobre lo que pones, o cash on cash. Para ver el efecto de toda la hipoteca, con la revalorización y la venta, mira la TIR.

¿Con qué interés de hipoteca sigue siendo rentable un alquiler?

Con el que deja el cash flow en positivo y con margen. En el piso del ejemplo, hasta un 6,8 %. En el tuyo, pon tus datos en la calculadora y súbele uno o dos puntos al interés para ver si aguanta.

Cash flow/mes169 €
ROI capital3,6 %
Rent. bruta8,14 %