¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?
Es el porcentaje que te devuelve cada año el dinero que inviertes en un piso para alquilarlo. Sirve para comparar un piso con otro y con otras formas de invertir.
El problema es que se puede calcular de muchas formas. Los anuncios suelen dar la rentabilidad bruta, que es la más alta y la menos real: no cuenta los impuestos de la compra, los gastos del año ni el IRPF. Para decidir hay que mirar la neta y, si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre lo que pones.
Las cuatro cifras y sus fórmulas
- Rentabilidad bruta = alquiler de un año ÷ precio de compra. Rápida para comparar, pero optimista.
- Rentabilidad neta = (alquiler del año − gastos del año) ÷ todo lo invertido (precio, gastos de compra y reforma). Es la que de verdad describe el piso.
- Rentabilidad sobre lo que pones (ROI o «cash on cash») = lo que te queda en el año después de la hipoteca y los impuestos ÷ el dinero que sale de tu bolsillo (entrada, gastos de compra y reforma). Es la que importa si compras con hipoteca.
- Cash flow = lo que entra cada mes − todo lo que sale (gastos, cuota de la hipoteca e impuestos). Si es negativo, pones dinero cada mes.
Qué gastos hay que contar
- Al comprar: el ITP (o el IVA y el AJD si es obra nueva), la notaría, el registro, la gestoría, la tasación del banco y, si hace falta, la reforma y los muebles. El ITP va del 3 % al 13 % según la comunidad: mira el de la tuya.
- Cada año: la comunidad, el IBI, el seguro del hogar (y el de impago, si lo pones), el mantenimiento, una reserva para reformas y los meses en que el piso está vacío.
- Si hay hipoteca: los intereses y los seguros que pida el banco. La parte de la cuota que devuelve el préstamo no es un gasto, pero sí sale de tu bolsillo cada mes.
- Los impuestos del alquiler: el IRPF sobre lo que te queda (ver abajo).
Cómo tributa el alquiler
En España, lo que ganas con un alquiler tributa en el IRPF. Se parte del alquiler cobrado y se restan los gastos deducibles: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y la amortización (el 3 % al año del valor de la construcción, no del suelo). Lo que queda es el rendimiento neto.
Si es una vivienda alquilada de larga estancia, ese rendimiento tiene una reducción: el 50 % con carácter general y hasta el 90 % en algunos contratos de zonas tensionadas firmados desde el 26 de mayo de 2023. El resultado se suma a tus otros ingresos y paga a tu tipo de IRPF. En el alquiler turístico o de temporada no hay reducción.
La calculadora hace esta cuenta con tu tipo real o con la escala del IRPF a partir de tus otros ingresos.
¿Qué rentabilidad es buena?
Depende de la ciudad y del riesgo. Con los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, la rentabilidad bruta mediana de las 52 capitales de provincia es del 4,1 %: va del 5,8 % de Lleida al 3,1 % de A Coruña. Mira la de tu ciudad.
Como orientación: con una bruta por debajo del 5 % es difícil que la neta pase del 3 %, y con una hipoteca del 80 % el cash flow suele salir negativo. Compara siempre la neta con lo que te daría ese dinero sin riesgo y ten en cuenta la revalorización, que en muchas ciudades es lo que más aporta a largo plazo.
El efecto de la hipoteca
El mismo piso del ejemplo, comprado al contado, te deja 675 € al mes: un 4,8 % sobre los 168.850 € que pones. Con la hipoteca pones solo 56.850 €; el cash flow baja a 169 € al mes y lo que pones rinde un 3,6 % cada año, porque cada cuota devuelve parte del préstamo.
La ventaja de la hipoteca se ve con los años: con mucho menos dinero tienes el mismo piso, lo que vas devolviendo del préstamo es patrimonio tuyo y la revalorización es sobre el piso entero. Por eso la TIR, que cuenta todo eso y la venta, es del 11,5 % a 10 años con hipoteca frente al 6,6 % al contado. A cambio, el riesgo sube si baja el alquiler o sube el interés.
Errores típicos al calcular la rentabilidad
- Tomar la rentabilidad bruta del anuncio como si fuera la neta.
- Olvidar los gastos de compra: solo el ITP puede ser más de un año de alquiler.
- No contar meses vacíos, impagos ni derramas.
- Olvidar el IRPF del alquiler.
- Usar el alquiler del anuncio más caro de la zona en vez del que de verdad se paga.
- Comparar con la misma cifra un piso con hipoteca y otro al contado.
Qué hace esta calculadora
Gratis y sin registrarte: el veredicto, el cash flow al mes, la rentabilidad bruta y la rentabilidad sobre lo que pones, con el ITP y los impuestos de tu comunidad. Con una cuenta gratis, todos los datos: gastos, meses vacíos, IRPF, revalorización…
Con un plan, el estudio completo: impuestos al detalle, TIR, escenarios de venta, proyección a 10 años, sensibilidad, informe en PDF y el mapa de rentabilidad, que busca pisos en venta que dan rentabilidad. Mira un estudio completo de ejemplo.
Calculadoras para cada tipo de alquiler