Diccionario del inversor inmobiliario
Lo que hay que saber para invertir en vivienda, en pocas palabras y con un ejemplo de verdad. Cada término lleva a la herramienta de la web que lo calcula.
A
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
El impuesto sobre las escrituras ante notario: al comprar una vivienda nueva lo paga el comprador, junto con el IVA.
- Amortización del inmueble
El desgaste del piso alquilado que Hacienda te deja restar cada año en el IRPF: el 3 % de la parte de construcción.
- Apalancamiento
Comprar con dinero prestado para poner menos de tu bolsillo y multiplicar la rentabilidad de lo que pones (y también el riesgo).
- Arras
La señal que da el comprador al firmar el contrato privado de compraventa, antes de la escritura, para reservar la vivienda.
C
- Cap rate (tasa de capitalización)
El NOI de un año dividido entre el precio del inmueble: la rentabilidad neta sin contar los gastos de compra ni la financiación.
- Cash flow
El dinero que te queda cada mes de un piso alquilado después de pagar todos los gastos, la hipoteca y los impuestos.
- Cuota de la hipoteca
Lo que pagas al banco cada mes por la hipoteca: una parte devuelve el préstamo y otra son intereses. Con el sistema francés, el de casi todas, es igual cada mes a tipo fijo.
D
- Derrama
Un pago extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios para una obra o un gasto que no cubren las cuotas de siempre.
- DSCR (cobertura de la deuda)
Cuántas veces cubre lo que deja el alquiler, antes de la hipoteca, las cuotas del préstamo de un año.
E
- Edificabilidad
Los metros cuadrados que se pueden construir en un terreno por cada metro cuadrado de suelo, según el plan urbanístico del ayuntamiento.
- Entrada de un piso
La parte del precio de una vivienda que no financia el banco y que tienes que poner de tus ahorros, además de los gastos de compra.
- Euríbor
El tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la zona euro; el Euríbor a 12 meses es la referencia de casi todas las hipotecas variables en España.
F
- Fianza del alquiler
El dinero que entrega el inquilino al firmar como garantía: por ley, un mes de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de otros usos.
G
- Ganancia patrimonial (al vender)
Lo que ganas al vender una vivienda: el precio de venta menos lo que te costó, que tributa en el IRPF en la escala del ahorro.
- Gastos de compra de una vivienda
Lo que se paga al comprar una vivienda además del precio: el impuesto (ITP o IVA y AJD), la notaría, el registro, la gestoría y la tasación.
- Gastos deducibles del alquiler
Lo que puedes restar de los alquileres cobrados antes de pagar IRPF: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización y otros gastos del piso.
- Gran tenedor
Para la Ley de Vivienda, quien tiene más de 10 viviendas (sin contar garajes ni trasteros) o más de 1.500 m² de uso residencial.
I
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El impuesto anual del ayuntamiento por ser dueño de un inmueble, calculado sobre su valor catastral.
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)
El impuesto del ayuntamiento sobre una obra que necesita licencia: un porcentaje de lo que cuesta ejecutarla.
- IRAV
El índice del INE que pone tope a la subida anual del alquiler en los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El impuesto que paga quien compra una vivienda de segunda mano, con un tipo que fija cada comunidad autónoma.
L
- LTV (porcentaje financiado)
La parte del valor de la vivienda que te presta el banco: el préstamo dividido entre el valor (el menor entre el de tasación y el de compra).
N
- NOI (ingreso operativo neto)
Lo que deja un inmueble en un año antes de la hipoteca y los impuestos: lo cobrado menos los gastos de funcionamiento.
- Nota simple
El resumen del Registro de la Propiedad que dice de quién es una vivienda y si tiene cargas (hipotecas, embargos, usufructos…).
- Nuda propiedad
Ser dueño de una vivienda sin poder usarla ni alquilarla, porque otra persona tiene el usufructo (normalmente, de por vida).
P
- PER de una vivienda
Los años de alquiler que vale una vivienda: su precio dividido entre el alquiler de un año.
- Plusvalía municipal
El impuesto del ayuntamiento sobre lo que ha subido el valor del suelo de una vivienda cuando se vende, se hereda o se regala.
R
- Reducción por alquiler de vivienda
La parte del beneficio de alquilar una vivienda habitual que no paga IRPF: del 50 % al 90 % en los contratos desde el 26 de mayo de 2023.
- Rentabilidad bruta
Lo que rinde un piso de alquiler antes de gastos e impuestos: el alquiler de un año dividido entre el precio de compra.
- Rentabilidad neta
Lo que rinde de verdad un piso de alquiler: el alquiler menos los gastos del año, dividido entre todo lo invertido (precio, gastos de compra y reforma).
- ROI inmobiliario
La rentabilidad sobre el dinero que pones de tu bolsillo (no sobre el precio del piso): el cash flow del año dividido entre tu capital.
S
- Seguro de impago de alquiler
Un seguro que paga al casero las rentas que el inquilino deja de pagar y, normalmente, los gastos del abogado y del desahucio.
T
- TAE (tasa anual equivalente)
El coste real de un préstamo en un año, en porcentaje: el interés más las comisiones y los gastos obligatorios, para poder comparar ofertas.
- Tasación
El valor de una vivienda que calcula una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y que el banco usa para decidir cuánto presta.
- TIR (tasa interna de retorno)
La rentabilidad anual de toda la inversión de principio a fin: el dinero que pones, lo que te deja cada año y lo que sacas al vender.
U
- Usufructo
El derecho a usar una vivienda y a quedarse con lo que produce (vivir en ella o cobrar su alquiler) sin ser su dueño.
V
- Valor catastral
El valor que el Catastro da a cada inmueble (suelo más construcción) y que sirve para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal.
- Valor de referencia
El valor que el Catastro calcula para cada inmueble a partir de las compraventas ante notario y que, desde 2022, es la base mínima del ITP.
- Vivienda de uso turístico (VUT)
Una vivienda que se alquila por días o semanas a turistas, inscrita en el registro de su comunidad autónoma.
Z
- Zona tensionada
Un municipio o barrio declarado por su comunidad autónoma como zona de mercado residencial tensionado, donde la Ley de Vivienda limita los alquileres.