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Calculadora de rentabilidad de alquiler por habitaciones Compara alquilar por habitaciones con alquilar el piso entero

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Resultado: Cash flow positivo y ROI ≥ 5 %

Piso 3 hab · Valencia (por habitaciones)

Cash flow positivo y ROI ≥ 5 %
Valencia (Comunitat Valenciana) · Capital de provincia140.000 € · 2.000 €/m²70 m² · 3 hab.Larga estanciaRenta 1.260 € /mes · 18,0 €/m²1.173 € /mes de media, descontando meses vacíos e impagos

Con estos datos, el alquiler cubre la hipoteca y los gastos, y lo que pones rinde un 5 % o más al año.

Cash flow neto mensual. Lo que te queda cada mes después de pagar gastos, hipoteca e impuestos. Si es negativo, pones dinero de tu bolsillo.
366 €
4.394 € al año, tras impuestos
Rentabilidad bruta. Renta anual dividida entre el precio de compra, sin contar gastos ni impuestos. Sirve para comparar rápido, no para decidir.
10,26 %
Renta anual / precio
ROI sobre capital invertido. Cash-on-cash: cash flow neto del primer año dividido entre todo el dinero que sale de tu bolsillo (entrada, impuestos, gastos, reforma y muebles).
7,7 %
56.850 € aportados
TIR a 10 años. TIR (tasa interna de retorno): rentabilidad anual equivalente de todos tus flujos de dinero, incluida la venta final neta de gastos, impuestos y deuda.
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  • Sensibilidad a interés y ocupación
  • Comparar modalidades de alquiler
  • ¿Construir o comprar hecho?
  • Tabla año a año
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Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.

Alquiler por habitaciones

Cuándo compensa alquilar un piso por habitaciones

Por habitaciones se cobra más en total que por el piso entero, pero también se gasta más: los suministros suelen ir a tu cargo, hay más cambios de inquilino y más desgaste. Para saber si compensa hay que comparar lo que te queda, no lo que cobras.

Revisado el 9 de octubre de 2026

El mismo piso, entero o por habitaciones

Piso de 3 habitaciones por 140.000 €, con la hipoteca del ejemplo. Entero: 1.000 € al mes. Por habitaciones: 420 € cada una (1.260 € en total). «Con sus gastos»: ocupado el 90 % del año, 1.800 € al año de suministros e internet, mantenimiento del 6 % de los ingresos y 3.000 € más de muebles.

Piso enteroPor habitaciones, solo el alquilerPor habitaciones, con sus gastos
Ingresos del año11.172 €14.077 €13.336 €
Gastos del año2.287 €2.403 €4.440 €
IRPF del año308 €726 €264 €
Cash flow al mes169 €366 €173 €
Rentabilidad sobre lo que pones3,6 %7,7 %3,5 %
TIR a 10 años11,5 %14,9 %10,9 %

Cómo se calcula

  • Ingresos = la suma de lo que cobras por cada habitación × los meses que está ocupada. Cuenta con algún mes vacío entre un inquilino y otro.
  • Gastos = los del piso entero (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) + los suministros e internet, que normalmente pagas tú + más reparaciones y muebles, porque hay más gente y más cambios.
  • En la calculadora de arriba el alquiler mensual es la suma de las habitaciones. Sin cuenta, el resto de los datos son los del piso entero: es la columna «solo el alquiler». Con la cuenta gratis usa también los gastos de alquilar por habitaciones (la última columna) y puedes cambiarlos: la ocupación y los suministros, en «Otros gastos».

¿Cuánto hay que cobrar por habitación para que compense?

Si solo cambias el alquiler, por habitaciones parece mucho mejor: 366 € al mes frente a 169 €. Con los gastos de verdad se queda en 173 €, casi lo mismo. En este piso hace falta cobrar unos 418 € por habitación (1.254 € en total, un 25 % más que el piso entero) solo para quedarte igual.

Compensa en ciudades con mucha demanda de habitaciones (estudiantes, trabajadores desplazados) y en pisos grandes, donde cada habitación de más suma mucho y los gastos fijos se reparten. En un piso pequeño, o si no lo vas a llevar tú, suele ser mejor alquilarlo entero.

Contratos, impuestos y normas

  • Un contrato por habitación, con lo que incluye (suministros, zonas comunes) y las normas de la casa.
  • IRPF: Hacienda admite la reducción del 50 % del alquiler de vivienda cuando cada habitación es la vivienda habitual del inquilino y lo puedes demostrar (consulta vinculante V0412-25 de la Dirección General de Tributos). Si alquilas por meses o solo durante el curso, suele considerarse de temporada y no tiene reducción.
  • Registro Único: si lo anuncias en plataformas como alquiler de corta duración, desde el 1 de julio de 2025 también necesita el número de registro.
  • Cataluña: desde 2026, en las zonas tensionadas la suma de las habitaciones no puede pasar del precio máximo del piso entero (Ley 11/2025; está recurrida ante el Tribunal Constitucional, pero sigue en vigor). Mira también si tu ayuntamiento pone condiciones a los pisos compartidos.

Preguntas frecuentes

¿Es más rentable alquilar por habitaciones o el piso entero?

Se cobra más, pero se gasta más. En el ejemplo, 3 habitaciones a 420 € (1.260 € en total) dejan 173 € al mes después de suministros, meses vacíos e impuestos, casi lo mismo que el piso entero a 1.000 € (169 €). Compensa si puedes cobrar bastante más por habitación o si el piso tiene muchas.

¿Cuánto cobrar por una habitación para que compense?

Lo bastante para cubrir los gastos de más. En el piso del ejemplo, unos 418 € por habitación solo para igualar al piso entero; a partir de ahí, ganas más.

¿Cómo tributa el alquiler por habitaciones?

En el IRPF, como cualquier alquiler. Puedes aplicar la reducción del 50 % si cada habitación es la vivienda habitual del inquilino y lo puedes demostrar; si es de temporada, no.

¿Qué gastos tiene alquilar un piso por habitaciones?

Los del piso entero (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) y, además, los suministros e internet, que suele pagar el propietario, más muebles, más reparaciones y algún mes vacío entre inquilinos.

¿Puedo calcularlo con esta calculadora?

Sí: pon la suma de las habitaciones como alquiler mensual. Con la cuenta gratis puedes poner también la ocupación real y los suministros en «Otros gastos» para que la cuenta sea completa.

Cash flow/mes366 €
ROI capital7,7 %
Rent. bruta10,26 %