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Calculadora de rentabilidad de alquiler turístico Vacacional: noches, ocupación, plataforma e impuestos

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Resultado: Cash flow positivo y ROI ≥ 5 %

Piso 3 hab · Valencia (turístico)

Cash flow positivo y ROI ≥ 5 %
Valencia (Comunitat Valenciana) · Capital de provincia140.000 € · 2.000 €/m²70 m² · 3 hab.TurísticoIngresos de 2.166 € /mes de media · 30,9 €/m²

Con estos datos, el alquiler cubre la hipoteca y los gastos, y lo que pones rinde un 5 % o más al año.

Cash flow neto mensual. Lo que te queda cada mes después de pagar gastos, hipoteca e impuestos. Si es negativo, pones dinero de tu bolsillo.
444 €
5.331 € al año, tras impuestos
Rentabilidad bruta. Renta anual dividida entre el precio de compra, sin contar gastos ni impuestos. Sirve para comparar rápido, no para decidir.
18,57 %
Renta anual / precio
ROI sobre capital invertido. Cash-on-cash: cash flow neto del primer año dividido entre todo el dinero que sale de tu bolsillo (entrada, impuestos, gastos, reforma y muebles).
9,4 %
56.850 € aportados
TIR a 10 años. TIR (tasa interna de retorno): rentabilidad anual equivalente de todos tus flujos de dinero, incluida la venta final neta de gastos, impuestos y deuda.
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  • Sensibilidad a interés y ocupación
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Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.

Alquiler turístico

Cómo calcular la rentabilidad de un piso turístico

Un piso turístico puede facturar más del doble que alquilado todo el año, pero también gasta mucho más: la comisión de la plataforma, las limpiezas, los suministros, la licencia y más impuestos. La cuenta se hace por noches: cuántas se alquilan, a qué precio y cuánto cuesta cada estancia.

Revisado el 9 de octubre de 2026

El mismo piso en turístico, de temporada y de larga estancia

Turístico: 130 € la noche durante 4 meses de temporada alta (ocupado el 85 %) y 80 € el resto del año (el 50 %), estancias de 4 noches de media y comisión de la plataforma del 15 %. Temporada: 1.400 € al mes. Larga estancia: 1.000 € al mes. Todo con la hipoteca del ejemplo.

ModalidadIngresos del añoGastos del añoIRPF del añoCash flow al mesTIR a 10 añosOcupación mínima
Larga estancia11.172 €2.287 €308 €169 €11,5 %74 %
Temporada14.280 €5.509 €581 €136 €10,8 %70 %
Turístico (lo llevas tú)25.994 €11.944 €2.165 €444 €16,1 %36 %
Turístico con un gestor (20 %)25.994 €17.143 €605 €141 €10,8 %51 %

La fórmula

  • Ingresos = noches alquiladas × precio por noche + lo que cobras de limpieza. Las noches salen de los meses de temporada alta y baja y de la ocupación de cada una.
  • Gastos = comisión de la plataforma + limpieza y lavandería de cada estancia + consumibles + suministros e internet + licencia y tasas + IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. Si lo lleva un gestor, también su comisión.
  • Rentabilidad: con eso salen las mismas cifras que en larga estancia (bruta, neta, sobre lo que pones y cash flow). Mira también la ocupación mínima: la parte del año que tiene que estar alquilado para no poner dinero.

Turístico o larga estancia: lo que no sale en la cifra

El turístico deja más dinero si lo llevas tú, pero es un trabajo: entradas, limpiezas, mensajes y reseñas. Además depende de la temporada, de las plataformas y de normas que cambian cada año. La larga estancia deja menos, pero con menos trabajo, menos gastos y una reducción en el IRPF.

Con la hipoteca del ejemplo, el turístico cubre sus gastos y la cuota si está alquilado más del 36 % del año; la larga estancia necesita el 74 %, pero un inquilino de larga estancia suele pagar los doce meses.

Normas que tienes que mirar antes de comprar

  • Licencia o declaración responsable de tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento. Muchas ciudades no dan licencias nuevas en el centro o en barrios enteros: compruébalo antes de comprar, no después.
  • Permiso de la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar un piso como turístico tiene que aprobarlo la junta por tres quintas partes de los propietarios, que a su vez sumen tres quintas partes de las cuotas. No afecta a los que ya funcionaban antes.
  • Registro Único de Arrendamientos: desde el 1 de julio de 2025 hace falta su número para anunciar el piso en plataformas como Airbnb o Booking. No se da si falta la licencia o si la comunidad lo prohíbe.
  • Tasa turística: algunas comunidades y ciudades cobran una tasa por noche al huésped, que tienes que cobrar y declarar.

Impuestos del alquiler turístico

Lo que ganas tributa en el IRPF como cualquier alquiler, pero sin la reducción del 50 % del alquiler de vivienda: por eso paga más impuestos que la larga estancia (2.165 € al año en el ejemplo, frente a 308 €). Si das servicios de hotel (limpieza durante la estancia, cambio de sábanas, desayuno…), además lleva IVA y pasa a ser una actividad económica: consúltalo con un gestor.

Preguntas frecuentes

¿Es rentable un piso turístico en 2026?

Puede serlo si la zona tiene demanda casi todo el año y consigues la licencia. En el ejemplo de Valencia deja 444 € al mes frente a 169 € en larga estancia, pero con un gestor baja a 141 €. Haz la cuenta con tus noches y tus precios, y mira la normativa de tu ciudad antes de comprar.

¿Qué ocupación necesita un piso turístico para ser rentable?

La que cubre todos los gastos y la cuota de la hipoteca. En el ejemplo, con una hipoteca del 80 %, el 36 % del año. La calculadora te da esa ocupación mínima con tus datos.

¿Cuántos impuestos paga un piso turístico?

En el IRPF tributa lo que te queda después de los gastos, sin la reducción del 50 % del alquiler de vivienda. Si das servicios propios de un hotel, además IVA. Y en algunas comunidades y ciudades, la tasa turística.

¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos para un piso turístico?

Desde el 3 de abril de 2025, sí, para los pisos que empiezan a alquilarse como turísticos: lo tiene que aprobar la junta por tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Los que ya funcionaban antes no lo necesitan.

¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos?

Un registro estatal de los alquileres de corta duración: turísticos, de temporada y de habitaciones. Desde el 1 de julio de 2025, sin su número no se puede anunciar el piso en las plataformas.

Cash flow/mes444 €
ROI capital9,4 %
Rent. bruta18,57 %