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Calculadora de rentabilidad de obra nueva Compra un terreno, construye y alquila o vende

Resultado: Cash flow positivo, ROI bajo

Parcela · 2 viviendas pareadas (ejemplo)

Cash flow positivo, ROI bajo
Málaga (Andalucía) · Área metropolitanaParcela 320 m² · 80.000 € (250 €/m²)2 viviendas · 200 m² construidosLarga estancia1 año y 10 m hasta alquilar

Con estos datos, el alquiler cubre la hipoteca y los gastos, pero lo que pones rinde menos de un 5 % al año.

Cash flow neto mensual. Lo que te queda cada mes después de pagar gastos, hipoteca e impuestos. Si es negativo, pones dinero de tu bolsillo.
557 €
Primer año de alquiler, tras impuestos
Rentabilidad bruta sobre coste. Yield on cost: renta anual dividida entre el coste total del proyecto (suelo, obra, técnicos, licencias e intereses).
5,17 %
Renta anual / coste total
ROI sobre capital invertido. Cash-on-cash: cash flow neto del primer año dividido entre todo el dinero que sale de tu bolsillo (entrada, impuestos, gastos, reforma y muebles).
2,8 %
235.957 € de tu bolsillo
TIR del proyecto. TIR (tasa interna de retorno): rentabilidad anual equivalente de todos tus flujos de dinero, incluida la venta final neta de gastos, impuestos y deuda.
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  • Impuestos e IRPF al detalle
  • TIR y escenarios de venta
  • Proyección de patrimonio
  • Curva de caja y plazos (terreno)
  • Sensibilidad a interés y ocupación
  • Comparar modalidades de alquiler
  • ¿Construir o comprar hecho?
  • Tabla año a año
  • Informe PDF y enlace para compartir
  • Guardar y comparar inmuebles
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Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.

Cómo se calcula

Cómo saber si te compensa construir para alquilar

Construir una vivienda para alquilarla puede rendir más que comprarla hecha, pero tiene más costes y más plazo. La cuenta es el coste total (suelo, obra, técnicos, licencias y financiación) frente al alquiler que vas a cobrar o al precio al que podrías vender.

Revisado el 9 de octubre de 2026

Qué entra en el coste total

  • El suelo y sus impuestos de compra (ITP del terreno, notaría y registro).
  • La obra: los metros construidos por el coste por m² según la calidad.
  • Los técnicos: proyecto, dirección de obra, estudio de seguridad, seguro decenal y otros.
  • Las licencias: la licencia de obra y el ICIO del ayuntamiento.
  • Las acometidas y los muebles, y la financiación durante la obra (intereses y comisiones).

La fórmula

Rentabilidad bruta sobre coste = alquiler de un año ÷ coste total. Compárala con la de comprar un piso hecho en la misma zona: si construir no rinde claramente más, no compensa el riesgo ni el plazo.

Margen si vendes = valor de lo construido − coste total. La calculadora también te da la TIR con los flujos mes a mes, la curva de caja de la obra y «¿construir o comprar hecho?».

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta construir una casa para alquilar?

Depende del suelo, de los metros y de la calidad. La calculadora suma el suelo y sus impuestos, la obra, los técnicos, las licencias, las acometidas y la financiación para darte el coste total.

¿Es más rentable construir o comprar un piso hecho?

Construir suele dar más rentabilidad sobre el coste, a cambio de más plazo y más riesgo. La calculadora compara las dos opciones en la misma zona con «¿construir o comprar hecho?».

¿Qué impuestos se pagan al construir?

Al comprar el terreno, el ITP (o el IVA y el AJD si lo vende una empresa); durante la obra, la licencia y el ICIO del ayuntamiento; y después, el IRPF del alquiler o los impuestos de la venta.

¿Es gratis?

Sí: el cálculo principal es gratis y sin registro. El estudio completo (TIR, curva de caja, escenarios e informe en PDF) es de pago, desde 29 € al mes.

Cash flow/mes557 €
ROI capital2,8 %
Rent. bruta5,17 %