Cómo calcula ROInmuebles la rentabilidad: método, supuestos y fuentes
Qué cuentas hace la calculadora, con qué supuestos (meses vacíos, impagos, mantenimiento, revalorización), de dónde salen los impuestos y los alquileres del mapa y qué no puede saber. Para que puedas comprobar cada cifra.
Todas las cifras salen de las mismas cuentas, hechas en nuestro servidor con los datos que escribes y unos supuestos prudentes que puedes ver y cambiar. Los impuestos son los de las leyes de cada comunidad y país, con la fecha en que los revisamos. Los alquileres del mapa se estiman con pisos en alquiler de verdad de la misma zona. Es una estimación orientativa: no es asesoramiento financiero ni fiscal.
Qué calcula
- Lo que cuesta comprar: el precio, los impuestos de compra (ITP o IVA y AJD en España), notaría, registro, gestoría, tasación, la reforma y los muebles.
- Lo que cobras de verdad: el alquiler por los meses que estará alquilado, menos los impagos.
- Los gastos del año: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y una reserva para reformas.
- La hipoteca: cuota constante (sistema francés), los intereses y el préstamo que devuelves cada año.
- Los impuestos del alquiler (en España, el IRPF con la amortización del piso y la reducción por vivienda habitual) y los de la venta.
- Las cifras para decidir: el cash flow mensual, la rentabilidad bruta y neta, la rentabilidad sobre lo que pones (ROI), la TIR con la venta, la ocupación mínima para no poner dinero y los escenarios.
Las fórmulas, con un ejemplo resuelto a mano, están en cómo calcular la rentabilidad de un piso, paso a paso.
Los supuestos que usamos si no los cambias
Una calculadora necesita datos que casi nadie sabe de memoria. Si no los escribes, usamos estos. En el modo simple van fijos; en el modo avanzado (con la cuenta gratis) los cambias todos, y en tu perfil puedes guardar tu hipoteca y tus ingresos para que se usen siempre.
| Supuesto | Por defecto | Por qué |
|---|---|---|
| Parte del año alquilado (larga estancia) | 95 % | Unas 3 semanas vacío al año, entre un inquilino y el siguiente |
| Impagos | 2 % | De lo que cobras, por los meses que alguien no paga |
| Mantenimiento | 4 % | De lo que cobras, para las reparaciones del día a día |
| Reserva para reformas | 300 € al año | Para lo grande que llegará: caldera, electrodomésticos, pintura |
| Subida del alquiler y de los gastos | 2,5 % al año | Parecida a la inflación |
| Revalorización del piso | del 0,5 % al 6 % al año | La de la comunidad (orientativa, de largo plazo) y la zona (de −1,5 a +1 puntos); los escenarios la mueven 2,5 puntos arriba y abajo |
| Gastos al vender | 4 % | Del precio de venta: agencia y notaría |
| Años del estudio | 10 años | La TIR cuenta la venta al final |
| Hipoteca (España) | 80 % al 2,9 % a 25 años | Con un seguro de vida de 250 € al año |
| Tus otros ingresos (IRPF) | 24.000 € al año | Para saber a qué tipo tributa el alquiler |
| Reducción por alquiler de vivienda | 50 % | La general de la Ley de Vivienda; puede ser más o menos según el contrato |
Los gastos de compra en España (notaría 900 €, registro 600 €, gestoría 400 € y tasación 350 €) son estimaciones medias; los impuestos de compra no: salen de la ley de cada comunidad.
Los impuestos
- España (completa): el ITP de cada comunidad, con sus tramos (revisados el 7 de octubre de 2026; ITP por comunidad), o el IVA y el AJD si es nuevo; el IRPF del alquiler restando los gastos, los intereses y la amortización (el 3 % de la parte de construcción) y con la reducción por vivienda habitual; y al vender, la ganancia con la escala del ahorro.
- Paraguay (completa) y Portugal, Italia, Francia, Dubái y República Dominicana (orientativa): los impuestos principales de compra, del alquiler, del año y de la venta, cada uno con su ley y su fecha en la calculadora. Confírmalos con un asesor local.
- Otro país: todo lo escribes tú.
El alquiler de cada piso en el mapa
- Cuando buscas, traemos los pisos en alquiler del mismo círculo de los portales de ese país y quitamos los repetidos (el mismo piso anunciado en dos portales cuenta una vez).
- Para cada piso en venta elegimos los alquileres parecidos: con una habitación más o menos y una superficie de hasta un 30 % más o menos.
- Calculamos la mediana de su precio por m² y la multiplicamos por los m² del piso.
- Si hay menos de 5 parecidos, usamos todos los alquileres del círculo y la confianza es baja; con 8 o más, alta. La tarjeta de cada piso dice cuántos ha usado.
- Le restamos un 10 % de prudencia (lo cambias en tu perfil): mejor llevarse una sorpresa buena que una mala.
Además, solo enseñamos viviendas normales: fuera la nuda propiedad, los pisos ocupados, las subastas, las ventas de deuda, las partes de un piso y lo que no se puede financiar, y también los pisos con un precio por m² por debajo del 55 % de la mediana de la zona, que casi siempre esconden algo. Y solo los que dan una rentabilidad bruta del 5 % o más.
El alquiler cuando pegas un anuncio
En «Pega un anuncio», sin plan usamos el alquiler oficial del municipio: la mediana por m² del Ministerio de Vivienda (SERPAVI, con las declaraciones del IRPF) por los m² del piso. Con un plan, además, lo afinamos con los pisos en alquiler a menos de 1 km, como en el mapa.
De dónde salen los datos
| Dato | Fuente | Fecha |
|---|---|---|
| Precio de venta por ciudad | Ministerio de Vivienda: valor tasado medio de la vivienda libre | 2.º trimestre de 2026 |
| Alquiler oficial por ciudad | Ministerio de Vivienda: SERPAVI (declaraciones del IRPF) | 2024 |
| Subida del alquiler | INE: índice de referencia (IRAV) e IPC | El último publicado |
| ITP y AJD | Las leyes de cada comunidad | 7 de octubre de 2026 |
| Escalas del IRPF | Ley 35/2006 del IRPF | Ejercicio 2026 |
| Pisos del mapa | Los portales (idealista, Fotocasa, yaencontre…), cuando tú buscas | Del momento; los guardamos 48 horas |
De los portales no guardamos fotos ni descripciones: solo las cifras del piso y el enlace al anuncio original, que es donde debes comprobarlo todo.
Lo que no puede saber
- El estado real del piso y de su edificio: lo que costará la reforma o si hay una derrama en camino.
- Si el banco te dará la hipoteca y con qué condiciones.
- Tu situación fiscal completa: otras deducciones, rentas o una sociedad.
- Los cambios de ley posteriores a la fecha de revisión.
- El futuro: la revalorización y la subida del alquiler son supuestos. Por eso el estudio enseña un escenario pesimista y uno optimista.
Compruébalo tú
El estudio de ejemplo enseña todas las cifras de un piso con estos supuestos. Ábrelo en la calculadora, cambia un dato y verás qué mueve cada cifra. Si algo no te cuadra, escríbenos a soporte@roinmuebles.com: lo revisamos.
Y aquí, las cuentas principales con tus datos, al momento:
¿Cuánto rinde este piso?
Antes de impuestos y con el piso alquilado los doce meses; la calculadora completa añade el IRPF de tu comunidad y los meses vacíos.
- Gastos del piso1.500 €15 %
- Intereses3.555 €35 %
- Préstamo que devuelves (sigue siendo tuyo)3.273 €32 %
- Te queda (cash flow)1.871 €18 %
| Precio de compra | 150.000 € |
| Gastos de compra | 15.000 € |
| Reforma y muebles | 5.000 € |
| Inversión total | 170.000 € |
| Alquiler del año | 10.200 € |
| Gastos del año | − 1.500 € |
| Cuotas de la hipoteca (a 25 años) | − 6.829 € |
| Cash flow del año | 1.871 € |
| Lo que pones de tu bolsillo | 50.000 € |
| ROI contando lo que devuelves del préstamo | 10,3 % |
Antes de impuestos y sin meses vacíos: la calculadora completa los cuenta, con el IRPF de tu comunidad, y añade la TIR.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Son exactos los resultados de ROInmuebles?
Son una estimación orientativa: las cuentas son exactas, pero dependen de los datos y de supuestos como los meses vacíos o la revalorización. Antes de comprar, comprueba el anuncio original y consulta a un gestor o asesor.
¿Puedo cambiar los supuestos?
Sí. En el modo avanzado de la calculadora, con la cuenta gratis, cambias todos los datos: meses alquilado, impagos, mantenimiento, revalorización, hipoteca, IRPF y gastos de venta.
¿De dónde sale el alquiler estimado del mapa?
De los pisos en alquiler del mismo círculo: la mediana del precio por m² de los parecidos (una habitación más o menos y hasta un 30 % más o menos de superficie), por los m² del piso, menos un 10 % de prudencia. Con menos de 5 parecidos, la confianza es baja.
¿Cada cuánto actualizáis los impuestos?
Cuando cambia una ley. La última revisión del ITP de todas las comunidades es del 7 de octubre de 2026.
El equipo de ROInmuebles. Las cifras salen de la calculadora de la web y de fuentes oficiales (Ministerio de Vivienda, INE, BOE) y se revisan cuando cambian. Es información orientativa, no asesoramiento financiero ni fiscal.