Calculadora de ROI inmobiliario
Las tres cifras para comparar pisos: la rentabilidad bruta, la neta y el ROI sobre el dinero que pones (cash on cash), con la hipoteca y los gastos del año.
¿Cuánto rinde este piso?
Antes de impuestos y con el piso alquilado los doce meses; la calculadora completa añade el IRPF de tu comunidad y los meses vacíos.
- Gastos del piso1.500 €15 %
- Intereses3.555 €35 %
- Préstamo que devuelves (sigue siendo tuyo)3.273 €32 %
- Te queda (cash flow)1.871 €18 %
| Precio de compra | 150.000 € |
| Gastos de compra | 15.000 € |
| Reforma y muebles | 5.000 € |
| Inversión total | 170.000 € |
| Alquiler del año | 10.200 € |
| Gastos del año | − 1.500 € |
| Cuotas de la hipoteca (a 25 años) | − 6.829 € |
| Cash flow del año | 1.871 € |
| Lo que pones de tu bolsillo | 50.000 € |
| ROI contando lo que devuelves del préstamo | 10,3 % |
Antes de impuestos y sin meses vacíos: la calculadora completa los cuenta, con el IRPF de tu comunidad, y añade la TIR.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Lo siguiente: el estudio completo de tu piso
Encuentra pisos que ya rinden
Dibuja un círculo en el mapa y te ordenamos los pisos en venta de la zona por rentabilidad, con el alquiler estimado de cada uno a partir de los alquileres de alrededor.
Así es un estudio completo
El análisis de un piso de principio a fin: impuestos al detalle, proyección a 10 años, escenarios de venta, sensibilidad y la TIR. Con estas cifras:
- TIR a 10 años
- 11,5 %
- Cash flow al mes
- 169 €
- Rentabilidad neta
- 5,3 %
La calculadora completa
Tu piso con todo: el ITP de tu comunidad, la hipoteca, los gastos, los meses vacíos y el IRPF. Gratis y sin registro: el veredicto, el cash flow y la rentabilidad.
Qué es el ROI de un inmueble
El ROI (retorno de la inversión) dice cuánto te devuelve cada año el dinero que pones. En un piso para alquilar se usan tres cifras, y cada una sirve para una cosa.
Rentabilidad bruta
Alquiler del año ÷ precio de compra. Es la de los anuncios: rápida para comparar, pero no cuenta ni los gastos de compra ni los del año. Por debajo del 5 % bruto, con hipoteca, es difícil que el piso se pague solo.
Rentabilidad neta
(Alquiler del año − gastos del año) ÷ inversión total. La inversión total suma al precio los gastos de compra (ITP, notaría, registro) y la reforma. Es la que describe el piso de verdad.
ROI sobre lo que pones (cash on cash)
Cash flow del año ÷ dinero que sale de tu bolsillo. Con hipoteca es la que importa: compara lo que te deja el piso cada año con la entrada y los gastos que has puesto.
La parte de la cuota que devuelve préstamo no se pierde: es patrimonio. Por eso la calculadora da una segunda cifra que la cuenta.
Qué rentabilidad es buena
Depende de la ciudad: con datos oficiales, la bruta de las capitales de provincia va del 3 % de Madrid a casi el 6 % de Lleida. Mira la de tu ciudad.
Lo que no cuenta el ROI
Ni los impuestos, ni la revalorización, ni la venta. Para eso está la TIR, que lo junta todo a lo largo de los años. Mira un estudio completo con TIR.
Revisado el 10 de octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el ROI de un piso?
Cash flow del año (alquiler menos gastos y cuotas de la hipoteca) dividido entre el dinero que pones de tu bolsillo (entrada, gastos de compra y reforma).
¿Qué diferencia hay entre el ROI y la rentabilidad bruta?
La bruta solo mira el alquiler y el precio; el ROI mira lo que te queda después de los gastos y la hipoteca y lo compara con lo que has puesto tú.
¿Qué ROI es bueno en un piso de alquiler?
Como orientación, con hipoteca, un ROI sobre lo que pones del 5–8 % al año antes de impuestos ya es bueno en España; por debajo del 3 %, el riesgo pesa más que lo que gana.
¿Por qué con hipoteca el ROI puede salir más bajo que al contado?
Porque cada cuota devuelve parte del préstamo: ese dinero sale de tu bolsillo pero no es un gasto, se convierte en piso pagado. Por eso conviene mirar también la TIR.
¿Cuál es la rentabilidad neta de un alquiler?
La que queda después de los gastos del año (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento) sobre todo lo invertido. Suele estar entre 2 y 3 puntos por debajo de la bruta.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.