Así es el estudio completo
Esto es exactamente lo que ves con el plan Básico o Max: un piso de ejemplo en Valencia con hipoteca del 80 %, calculado con el mismo motor que la calculadora. Baja hasta el final: todo lo que aparece está incluido.
Qué incluye el estudio completo
- Impuestos e IRPF al detalle
- TIR y escenarios de venta
- Proyección de patrimonio
- Curva de caja y plazos (terreno)
- Sensibilidad a interés y ocupación
- Comparar modalidades de alquiler
- ¿Construir o comprar hecho?
- Tabla año a año
- Informe PDF y enlace para compartir
- Guardar y comparar inmuebles
Piso de ejemplo: 3 habitaciones y 70 m² por 140.000 €, alquilado a 1.000 € al mes, con hipoteca del 80 % al 2,9 %. Con tu plan, el estudio se hace con los datos de tu piso.
Piso de 3 hab. en Valencia (ejemplo)
Cash flow positivo, ROI bajoCon estos datos pones 56.850 € y ganas 169 € al mes después de impuestos; la rentabilidad llega sobre todo de la revalorización (TIR 11,5 % a 10 años).
Cuenta de resultados · año 1
| Concepto | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Ingresos brutos | 950 € | 11.400 € |
| − Impagos (provisión) | -19 € | -228 € |
| − Comunidad | -75 € | -900 € |
| − Mantenimiento y reparaciones | -37 € | -447 € |
| − IBI | -35 € | -420 € |
| − Reserva de reformas (CAPEX) | -25 € | -300 € |
| − Seguro de hogar | -18 € | -220 € |
| Beneficio operativo (NOI). NOI (net operating income): ingresos del alquiler menos los gastos del inmueble, antes de hipoteca e impuestos. | 740 € | 8.885 € |
| − Intereses préstamo | -267 € | -3.207 € |
| − Amortización de capital | -258 € | -3.097 € |
| − Seguros vinculados | -21 € | -250 € |
| Cash flow antes de impuestos | 194 € | 2.331 € |
| − Impuestos | -26 € | -308 € |
| Cash flow neto | 169 € | 2.024 € |
Adónde va cada € de renta
año 1Barras azules: salidas de dinero. El capital del préstamo sale de tu bolsillo pero se queda como patrimonio.
Desglose de la inversión
| Precio | 140.000 € |
| ITP · Comunitat Valenciana. ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales): lo paga quien compra una vivienda usada en España. El tipo depende de la comunidad autónoma. | 12.600 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Reforma | 8.000 € |
| Mobiliario | 6.000 € |
| − Financiado por el banco | -112.000 € |
| Capital que pones tú | 56.850 € |
Proyección de patrimonio
Escenario base · 5,0 % anual · renta +2,5 %/añoEscenarios a 10 años
venta al final del periodo| Pesimista | Base | Optimista | |
|---|---|---|---|
| Revalorización anual | 2,5 % | 5,0 % | 7,5 % |
| Precio de venta | 179.212 € | 228.045 € | 288.544 € |
| − Gastos de venta y plusvalía | -8.065 € | -10.262 € | -12.984 € |
| − Impuesto ganancia | -7.980 € | -18.477 € | -31.766 € |
| − Deuda a cancelar | -76.600 € | -76.600 € | -76.600 € |
| Te llevas al vender | 86.567 € | 122.706 € | 167.194 € |
| + Cash flow acumulado | 28.661 € | 28.661 € | 28.661 € |
| − Capital que pusiste | -56.850 € | -56.850 € | -56.850 € |
| Beneficio total | 58.379 € | 94.517 € | 139.005 € |
| ROI total | 102,7 % | 166,3 % | 244,5 % |
| TIR anual | 8,4 % | 11,5 % | 14,5 % |
De dónde sale el beneficio
La deuda amortizada es dinero de tus inquilinos que se convierte en patrimonio tuyo. Los costes incluyen impuestos y gastos de compra, reforma, mobiliario, gastos de venta e impuesto sobre la ganancia.
Comparar modalidades de alquiler
mismo inmueble, con los datos de cada modalidad| Larga estancia · actual | Temporada | Turístico | |
|---|---|---|---|
| Ingresos anuales | 11.172 € | 14.280 € | 25.994 € |
| Gastos operativos | -2.287 € | -5.509 € | -11.944 € |
| Impuestos año 1 | -308 € | -581 € | -2.165 € |
| Cash flow neto mensual | 169 € | 136 € | 444 € |
| ROI sobre capital | 3,6 % | 2,9 % | 9,4 % |
| TIR | 11,5 % | 10,8 % | 16,1 % |
En verde, la mejor modalidad en cada fila. Revisa la normativa local: muchas ciudades limitan o prohíben nuevas licencias turísticas.
Sensibilidad del cash flow mensual
tipo de interés × ocupación · tras impuestos| Interés \ Ocupación | 75 % | 85 % | 90 % | 95 % | 100 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,90 % | 51 € | 131 € | 171 € | 211 € | 251 € |
| 2,40 % | 30 € | 110 € | 150 € | 190 € | 230 € |
| 2,90 % | 11 € | 89 € | 129 € | 169 € | 209 € |
| 3,40 % | -4 € | 66 € | 106 € | 146 € | 186 € |
| 3,90 % | -21 € | 45 € | 83 € | 123 € | 163 € |
| 4,90 % | -56 € | 10 € | 43 € | 76 € | 114 € |
Verde: ganas dinero cada mes. Rojo: pones dinero. La celda con borde es tu escenario actual.
Ver tabla año a año (10 años) ▸
| Año | Ingresos | Gastos | Cuota | Impuestos | Cash flow | CF acumulado | Valor | Deuda | Patrimonio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 11.172 € | -2.287 € | -6.304 € | -308 € | 2.024 € | 2.024 € | 147.000 € | 108.903 € | 38.097 € |
| 2 | 11.451 € | -2.344 € | -6.304 € | -355 € | 2.199 € | 4.223 € | 154.350 € | 105.716 € | 48.634 € |
| 3 | 11.738 € | -2.403 € | -6.304 € | -403 € | 2.378 € | 6.601 € | 162.068 € | 102.434 € | 59.633 € |
| 4 | 12.031 € | -2.463 € | -6.304 € | -452 € | 2.562 € | 9.163 € | 170.171 € | 99.057 € | 71.114 € |
| 5 | 12.332 € | -2.524 € | -6.304 € | -503 € | 2.751 € | 11.914 € | 178.679 € | 95.579 € | 83.100 € |
| 6 | 12.640 € | -2.587 € | -6.304 € | -555 € | 2.944 € | 14.858 € | 187.613 € | 92.000 € | 95.613 € |
| 7 | 12.956 € | -2.652 € | -6.304 € | -609 € | 3.142 € | 18.000 € | 196.994 € | 88.316 € | 108.678 € |
| 8 | 13.280 € | -2.718 € | -6.304 € | -663 € | 3.344 € | 21.344 € | 206.844 € | 84.523 € | 122.321 € |
| 9 | 13.612 € | -2.786 € | -6.304 € | -720 € | 3.552 € | 24.896 € | 217.186 € | 80.619 € | 136.567 € |
| 10 | 13.952 € | -2.856 € | -6.304 € | -778 € | 3.765 € | 28.661 € | 228.045 € | 76.600 € | 151.445 € |
Cómo se calcula
ROI sobre capital invertido (cash-on-cash): cash flow neto del año 1 dividido entre todo el dinero que sale de tu bolsillo (entrada, impuestos y gastos de compra, reforma, mobiliario y gastos de hipoteca). ROI total año 1 suma al cash flow la parte de la hipoteca que amortizas y la revalorización estimada. TIR: rentabilidad anual equivalente de todos los flujos, incluida la venta neta de gastos, impuestos y deuda.
España: ITP según comunidad (tipos generales 2026, sin reducciones autonómicas especiales), IVA 10 % + AJD en obra nueva. IRPF: rendimiento neto = ingresos − gastos − amortización (3 % de la construcción, 10 % mobiliario); intereses y reparaciones limitados a los ingresos. Reducción del art. 23.2 solo en larga estancia. El impuesto se calcula como diferencia de cuota en tu escala general (estatal + autonómica media); un rendimiento negativo reduce tu IRPF. La ganancia en la venta tributa en la base del ahorro.
La revalorización por zona es una estimación orientativa de largo plazo, no una previsión. Como referencia, el INE registró una subida interanual del 14,3 % en Comunitat Valenciana en el primer trimestre de 2026 (media nacional 12,9 %); son tasas de un ciclo alcista y no conviene proyectarlas a 10 años. Esta herramienta es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal.
Proyección del patrimonio, escenarios de venta, sensibilidad, comparación de modalidades y la tabla año a año.
¿Quieres esto con tus pisos?
El plan Básico incluye el estudio completo, el informe PDF, el comparador y 15 búsquedas al mes en el mapa. El Max, 40 búsquedas y un radio de 5 km.
IVA incluido · se renueva cada mes · cancela cuando quieras
¿Prefieres probar primero? Si pruebas la semana y te quedas, no pierdes nada: te descontamos los 14,90 € y tu primer mes de Básico sale a 14,10 €.
Y el mapa de rentabilidad, por dentro
Dibuja una zona y mira los pisos en venta ordenados por rentabilidad, con su alquiler estimado y lo que te dejarían con tu hipoteca.