Calculadora de impuestos al vender un piso
Cuánto pagas de IRPF por la ganancia al vender un piso: el precio de venta menos lo que te costó, con los gastos, las mejoras y, si estaba alquilado, las amortizaciones. Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
¿Cuánto pagas al vender?
Base del ahorro del IRPF de 2026. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento aparte: súmala a los gastos de venta.
- Lo que te costó (compra, gastos y mejoras)175.000 €76 %
- Gastos de la venta9.000 €4 %
- IRPF9.540 €4 %
- Beneficio después de impuestos36.460 €16 %
| Compra, gastos y mejoras | 175.000 € |
| Valor de adquisición | 175.000 € |
| Precio de venta | 230.000 € |
| Gastos de la venta | − 9.000 € |
| Valor de transmisión | 221.000 € |
| Ganancia patrimonial | 46.000 € |
| Al 19 % (hasta 6.000 €) | 1.140 € |
| Al 21 % (hasta 50.000 €) | 8.400 € |
| IRPF de la venta | 9.540 € |
No incluye la plusvalía municipal (la calcula tu ayuntamiento: súmala a los gastos de venta). Puede no pagarse IRPF si reinviertes en tu vivienda habitual o tienes más de 65 años y vendes la tuya.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Lo siguiente: el estudio completo de tu piso
Así es un estudio completo
El análisis de un piso de principio a fin: impuestos al detalle, proyección a 10 años, escenarios de venta, sensibilidad y la TIR. Con estas cifras:
- TIR a 10 años
- 11,5 %
- Cash flow al mes
- 169 €
- Rentabilidad neta
- 5,3 %
La calculadora completa
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Qué impuestos se pagan al vender una vivienda
Dos: el IRPF por la ganancia patrimonial, que calcula esta página, y la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), que cobra el ayuntamiento. Si vende una empresa, en vez de IRPF paga el Impuesto sobre Sociedades.
Cómo se calcula la ganancia
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición.
El valor de adquisición es lo que pagaste más los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro) y las mejoras, menos las amortizaciones si lo has tenido alquilado. El de transmisión, el precio de venta menos los gastos de la venta (agencia, plusvalía municipal).
Los tramos: del 19 % al 30 %
La ganancia tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
Si ha estado alquilada: las amortizaciones
Lo que podías restar cada año en el IRPF del alquiler (el 3 % de la construcción) se resta ahora del valor de compra y aumenta la ganancia. Se resta lo que podías amortizar aunque no lo hicieras. Calcula el IRPF del alquiler.
Cuándo no se paga
Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo cobrado en otra en dos años, la ganancia queda exenta en la parte que reinviertes. Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, exentos. La dación en pago de la vivienda habitual, también. Un piso de inversión no tiene estas exenciones.
La plusvalía municipal
Desde 2021 se puede elegir el cálculo más barato: el real (lo que ha ganado el suelo) o el objetivo (el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años). Si vendes con pérdidas, no se paga. Pide la cuenta a tu ayuntamiento o a tu gestor.
¿Vas a reinvertir? Mira cuánto rendiría el próximo piso.
Revisado el 10 de octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda al vender un piso?
Entre el 19 % y el 30 % de la ganancia (lo que vendes menos lo que te costó, con gastos y mejoras), por tramos. Además, la plusvalía municipal del ayuntamiento.
¿Qué gastos se pueden restar al vender un piso?
Los de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), las mejoras con factura y los de la venta (agencia, plusvalía municipal, certificado energético).
¿Cómo afecta haber alquilado el piso al venderlo?
Las amortizaciones que podías restar en el IRPF del alquiler se restan del valor de compra: la ganancia, y el IRPF, suben.
¿Cuándo está exenta la venta de una vivienda?
Si es tu vivienda habitual y reinviertes en otra, si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual o en una dación en pago. Un piso de inversión, no.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
No pagas IRPF y la pérdida se puede compensar con ganancias de la base del ahorro de ese año y de los cuatro siguientes. Tampoco se paga plusvalía municipal si el suelo no ha ganado valor.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.