Rentabilidad del alquiler en San Sebastián
Lo que dicen los datos oficiales sobre comprar un piso para alquilar en San Sebastián (País Vasco): precio, alquiler, rentabilidad e impuestos. Después, calcula tu caso.
El alquiler mediano subió un 4,7 % de 2023 a 2024. Son cifras prudentes: el alquiler oficial es la mediana de todos los contratos declarados en 2024, también los antiguos y más baratos, y el precio es de 2.º trimestre de 2026. Lo que se pide hoy en los anuncios suele ser más alto: pon tu piso en la calculadora.
Un piso de ejemplo en San Sebastián
Piso de 70 m² al precio medio (365.000 €), alquilado al alquiler mediano (980 € al mes), con una hipoteca del 80 % al 2,9 %:
Cash flow negativo, TIR ≥ 6 %- Pones de tu bolsillo
- 103.850 €
- Cash flow neto al mes
- -501 €
- ROI sobre capital
- -5,8 %
- Rentabilidad bruta
- 3,06 %
Con los impuestos de compra de País Vasco, los gastos anuales y el IRPF. Cambia el precio y el alquiler por los de tu piso.
Impuestos al comprar y alquilar en País Vasco
- Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 4 % sobre el precio.
- Obra nueva: IVA del 10 % y Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,5 %.
- Alquiler: el rendimiento neto (el alquiler menos los gastos, los intereses y la amortización) tributa en el IRPF. Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, se reduce un 50 %, y hasta un 90 % en algunos contratos de zonas tensionadas.
La calculadora aplica todo esto con tus datos.
El ITP de País Vasco, tramo a tramo y con calculadora de gastos
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Con el mapa de rentabilidad dibujas una zona de San Sebastián y ves los pisos en venta con su alquiler estimado y su rentabilidad, de mejor a peor.
Preguntas frecuentes
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¿Cuánto cuesta un piso en San Sebastián?
El valor tasado medio de la vivienda libre en San Sebastián es de 5.208 €/m² (2.º trimestre de 2026, Ministerio de Vivienda). Un piso de 70 m² costaría unos 365.000 €.
¿Cuánto se paga de alquiler en San Sebastián?
La mediana de los alquileres de pisos declarados en 2024 fue de 13,99 €/m² al mes: unos 980 € al mes por un piso de 70 m² (SERPAVI, Ministerio de Vivienda).
¿Qué rentabilidad da alquilar un piso en San Sebastián?
Con esas medianas, la rentabilidad bruta orientativa es del 3,2 %. La neta, después de gastos, hipoteca e impuestos, depende de cada piso: calcúlala con la calculadora de ROInmuebles.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en San Sebastián?
En País Vasco, la vivienda de segunda mano paga un ITP del 4 %. La obra nueva paga IVA 10 % y AJD del 0,5 %.
Fuentes
Precio: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Estadística de Valor Tasado de Vivienda (valor tasado medio de vivienda libre, 2.º trimestre de 2026; 424 tasaciones en San Sebastián). mivau.gob.es
Alquiler: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), con las declaraciones del IRPF de 2024 (12.727 pisos alquilados en San Sebastián). SERPAVI
Estimación orientativa con datos oficiales. No es asesoramiento financiero ni fiscal.