¿Comprar o alquilar vivienda?
La misma vivienda, comprada con hipoteca o alquilada invirtiendo el dinero que no pones en la compra: cuánto tendrías en cada caso, año a año, y desde cuándo compensa comprar.
¿Qué te deja más dinero?
Quien compra pone la entrada y los gastos, y paga la cuota y los gastos de propietario; quien alquila invierte esa entrada y, cada año, lo que paga de menos.
| Dinero para empezar (entrada y gastos de compra) | 67.250 € |
| Cuota de la hipoteca (30 años) | 843 € al mes |
| Primer año comprando (cuota y gastos) | 13.118 € |
| Primer año de alquiler | 12.000 € |
| Lo que vale la vivienda a los 15 años | 336.467 € |
| Lo que aún debes al banco | − 122.101 € |
| Lo que invierte quien compra los años que paga menos que el alquiler | 8.573 € |
| Patrimonio si compras | 222.939 € |
| Patrimonio si alquilas e inviertes | 127.512 € |
| Años de alquiler que vale la vivienda (PER) | 20,8 años |
No cuenta impuestos (el IRPF de lo que ganan las inversiones ni las deducciones) ni los gastos de vender la vivienda. El alquiler y los gastos de propietario suben un 2 % al año; la hipoteca es a 30 años.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Lo siguiente: el estudio completo de tu piso
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Tu piso con todo: el ITP de tu comunidad, la hipoteca, los gastos, los meses vacíos y el IRPF. Gratis y sin registro: el veredicto, el cash flow y la rentabilidad.
Así es un estudio completo
El análisis de un piso de principio a fin: impuestos al detalle, proyección a 10 años, escenarios de venta, sensibilidad y la TIR. Con estas cifras:
- TIR a 10 años
- 11,5 %
- Cash flow al mes
- 169 €
- Rentabilidad neta
- 5,3 %
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Cómo se compara comprar con alquilar
No basta con comparar la cuota con el alquiler. Quien compra pone al principio la entrada y los gastos de compra (ITP, notaría…), paga la cuota y los gastos de propietario (IBI, comunidad, seguro, reparaciones) y, a cambio, va siendo dueño de una vivienda que puede subir de precio. Quien alquila no pone ese dinero: si lo invierte, también hace crecer su patrimonio.
La calculadora hace las dos cuentas año a año. El patrimonio de quien compra es lo que vale la vivienda menos lo que aún debe; el de quien alquila, lo que tiene invertido. Cada año, el que gasta menos invierte la diferencia.
Un ejemplo
Una vivienda de 250.000 € en Comunidad de Madrid que se alquilaría por 1.000 € al mes, comprada con el 80 % de hipoteca al 3 %. Si sube un 2 % al año y el dinero invertido rinde un 4 %, a los 15 años quien compra tiene 222.939 € y quien alquila e invierte, 127.512 €: comprar compensa desde el año 4. Si la vivienda no subiera nada, quedarían 136.472 € frente a 127.512 €.
Lo que más cambia el resultado
Los años que te quedes: comprar tiene gastos al principio (el ITP y la notaría no se recuperan) y necesita tiempo para compensar. Lo que sube la vivienda, frente a lo que rinden tus inversiones. Y el precio frente al alquiler (el PER: los años de alquiler que vale la vivienda): cuanto más alto, más difícil que compense comprar.
Lo que no sale en la cuenta
Comprar te da estabilidad (nadie te sube el alquiler ni te pide el piso) y te obliga a ahorrar; alquilar te da libertad para mudarte y no te ata a una hipoteca. Y la cuenta supone que quien alquila invierte de verdad lo que ahorra: si se lo gasta, comprar sale mucho mejor.
Y si compras para alquilar
Como inversión, la cuenta es otra: el alquiler que cobras, los meses vacíos, el IRPF y la hipoteca. Calcula la rentabilidad del alquiler o mira cuánto rinde cada capital.
Revisado el 10 de octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda?
Depende sobre todo de los años que te vayas a quedar, de lo que valga la vivienda frente a su alquiler y de lo que suba frente a lo que rindan tus ahorros. Con estancias largas y precios razonables suele compensar comprar; para pocos años, alquilar.
¿A partir de cuántos años compensa comprar?
Con los datos de ejemplo de arriba, desde el año 4. Con los tuyos te lo dice la calculadora: cuanto más caros los gastos de compra y menos suba la vivienda, más tarda.
¿Qué es el PER de una vivienda?
Los años de alquiler que vale: el precio entre el alquiler de un año. Una vivienda de 250.000 € que se alquila por 1.000 € al mes tiene un PER de 20,8. Cuanto más bajo, más compensa comprar (y más rentable es para alquilarla).
¿Se cuenta lo que sube la vivienda?
Sí: pon la subida anual que esperas. Prueba también con un 0 % para ver el caso sin subidas.
¿Qué gastos tiene ser propietario?
El IBI, la comunidad, el seguro de hogar, las reparaciones y, si llegan, las derramas. Ponlos en la calculadora: cambian bastante el resultado.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.