Calculadora de la amortización de un piso alquilado
Lo que puedes restar cada año en la Renta por el desgaste del piso que alquilas (el 3 % de la parte de construcción, las mejoras y el 10 % de los muebles) y el IRPF que te ahorras.
¿Cuánto puedes deducir por amortización?
Hacienda deja restar cada año el 3 % del mayor entre lo que te costó el piso y su valor catastral, sin contar el suelo.
- Piso2.970 €86 %
- Muebles500 €14 %
| Lo que te costó (precio y gastos) | 165.000 € |
| Valor catastral total | 70.000 € |
| Se toma el mayor: lo que te costó | 165.000 € |
| Parte de construcción (60 %) | 99.000 € |
| Amortización del piso (3 %) | 2.970 € |
| Muebles (10 %) | 500 € |
| Amortización deducible | 3.470 € |
| IRPF que te ahorras (aproximado) | 521 € |
Orientativo. Si heredaste el piso o te lo regalaron, lo que te costó es el valor que declaraste en el impuesto más los gastos. Solo cuentan los días en que estuvo alquilado. Con la reducción por alquiler de vivienda, el ahorro es menor porque tributa menos.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
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- TIR a 10 años
- 11,5 %
- Cash flow al mes
- 169 €
- Rentabilidad neta
- 5,3 %
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Qué es la amortización del piso alquilado
Hacienda entiende que el piso se desgasta con los años y deja restar ese desgaste de lo que cobras de alquiler. Es un gasto que no pagas cada año, pero rebaja el IRPF, y es de los que más se olvidan en la Renta.
Cómo se calcula
El 3 % cada año del mayor de estos dos valores: lo que te costó el piso (el precio más los gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral. En los dos casos, sin el suelo: solo la parte de construcción, que sale del recibo del IBI (valor catastral de la construcción ÷ valor catastral total).
Las mejoras (obras que aumentan el valor o la vida del piso, no las reparaciones) también se amortizan al 3 %, y los muebles y electrodomésticos, al 10 % al año. Si el piso solo estuvo alquilado una parte del año, se cuenta solo esa parte.
Un ejemplo
Un piso de 150.000 € con 15.000 € de gastos de compra, un valor catastral de 70.000 € con un 60 % de construcción y 5.000 € en muebles: la amortización es de 3.470 € al año (2.970 € del piso). Con un tipo de IRPF del 30 % y la reducción del 50 %, te ahorras unos 521 € al año.
Dónde se pone en la Renta
En el apartado de rendimientos del capital inmobiliario de cada piso alquilado, en las casillas de amortización del inmueble y de los bienes muebles. Para ver el IRPF completo de tu alquiler, usa la calculadora del IRPF.
Y cuando vendas
Lo amortizado se resta del valor de compra al vender, así que la ganancia que tributa es mayor. Y se resta aunque no lo hayas deducido: cuenta la amortización que te correspondía. Por eso conviene deducirla siempre. Calcula los impuestos al vender.
Revisado el 10 de octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se amortiza un piso alquilado al año?
El 3 % de la parte de construcción del mayor entre lo que te costó y su valor catastral. En el ejemplo de arriba, 2.970 € al año por el piso.
¿Cómo saco la parte de construcción?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro: divide el valor catastral de la construcción entre el valor catastral total.
¿Se amortizan los muebles?
Sí: el 10 % al año de lo que pagaste por ellos, mientras estén en el piso alquilado.
¿Y si heredé el piso?
Lo que te costó es el valor que declaraste en el impuesto de sucesiones (o de donaciones) más los gastos e impuestos que pagaste. Se amortiza el 3 % de la parte de construcción de ese valor o del catastral, el mayor.
¿Qué pasa si no la deduje?
Puedes pedir que se rectifiquen las declaraciones de los últimos cuatro años. Y al vender, Hacienda la resta igualmente del valor de compra.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.