Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?
Lo que te ahorras al adelantar dinero a tu hipoteca, reduciendo el plazo o la cuota, después de la comisión, y cuánto te rinde de verdad ese dinero.
¿Cuánto te ahorras si adelantas dinero?
Suponemos que amortizas hoy y que el interés no cambia. Si tu hipoteca es variable, pon el interés que pagas ahora.
| Cuota de ahora | 832 € |
| Intereses que te quedan si no amortizas | 49.655 € |
| Reduciendo el plazo, acabas en | 16 años y 7 meses |
| Intereses que pagarás | 35.055 € |
| Ahorro, después de la comisión | 14.600 € |
| Reduciendo la cuota, cuota nueva | 721 € |
| Intereses que pagarás | 43.034 € |
| Ahorro, después de la comisión | 6.621 € |
Comisiones máximas de la Ley 5/2019 (hipotecas firmadas desde el 16/06/2019): con tipo variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, según el contrato, y nada después; con tipo fijo, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Mira la tuya en la escritura.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
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El análisis de un piso de principio a fin: impuestos al detalle, proyección a 10 años, escenarios de venta, sensibilidad y la TIR. Con estas cifras:
- TIR a 10 años
- 11,5 %
- Cash flow al mes
- 169 €
- Rentabilidad neta
- 5,3 %
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Reducir el plazo o reducir la cuota
Al amortizar puedes mantener la cuota y acabar antes (reducir el plazo) o pagar menos cada mes hasta la misma fecha (reducir la cuota). Reduciendo el plazo te ahorras más intereses, porque devuelves el préstamo antes; reduciendo la cuota tienes más dinero libre cada mes desde hoy.
Un ejemplo: con 150.000 € pendientes al 3 % y 20 años por delante (cuota de 832 €), amortizar 20.000 € ahorra 14.600 € reduciendo el plazo (acabas 41 meses antes) y 6.621 € reduciendo la cuota (pasas a pagar 721 €).
Cuánto te rinde amortizar
Cada euro que adelantas deja de pagar el interés de tu hipoteca: amortizar es como una inversión sin riesgo que rinde lo mismo que tu TIN, menos la comisión. Con una hipoteca al 2 % rinde poco; al 4 o al 5 %, mucho. Si tienes una inversión que te deja más después de impuestos, con un riesgo que aceptas, puede compensar más invertir que amortizar.
¿Amortizar o invertir en un piso?
Con esos ahorros también puedes pagar la entrada de un piso para alquilar. Si el piso te deja, sobre lo que pones, más que el interés de tu hipoteca, tu dinero trabaja más. Pero un piso tiene riesgos (meses vacíos, impagos, reparaciones) y no se vende en un día. Calcula la rentabilidad de un piso o mira un estudio completo.
La comisión por amortizar
La Ley 5/2019 pone un máximo para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: con tipo variable, el 0,25 % de lo que amortizas los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros (lo dice el contrato), y nada después; con tipo fijo, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % a partir de ahí. Las anteriores tienen las condiciones de su escritura.
Cuándo conviene amortizar
Cuanto antes, porque los primeros años la cuota es casi toda intereses. Pero antes guarda un colchón para imprevistos (varios meses de gastos): el dinero que das al banco no lo recuperas si lo necesitas. Y si tienes la deducción por vivienda habitual de las hipotecas de antes de 2013, aprovecha primero su máximo de cada año.
Revisado el 10 de octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir la cuota o el plazo?
Reduciendo el plazo te ahorras más intereses; reduciendo la cuota ganas margen cada mes. Si tu cuota es cómoda, el plazo; si vas justo o quieres invertir la diferencia, la cuota.
¿Cuánto me ahorro amortizando 10.000 € de hipoteca?
Depende de lo que te quede y del interés. Con 150.000 € al 3 % y 20 años por delante, amortizar 10.000 € ahorra unos 7.749 € reduciendo el plazo y 3.310 € reduciendo la cuota. Pon tus datos arriba.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar?
En las hipotecas firmadas desde el 16/06/2019, como mucho: con tipo variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, y nada después; con tipo fijo, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después.
¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir?
Amortizar rinde, sin riesgo, el interés de tu hipoteca. Invertir puede rendir más, pero con riesgo y pagando impuestos por lo que ganes. Con hipotecas baratas suele compensar invertir; con hipotecas caras, amortizar.
¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?
Cuanto antes, porque al principio la cuota es casi toda intereses. Eso sí, después de guardar un colchón para imprevistos.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.