Cuánto cuesta construir una casa en 2026: precio por m², impuestos, terreno y plazos
Una casa de 150 m² en calidad media cuesta unos 298.100 € sin el terreno (1.987 €/m² con impuestos, técnicos y licencias). Tablas por tamaño, calidad y comunidad, lo que suma el terreno y cuánto se tarda.
Construir una casa de 150 m² en calidad media cuesta unos 298.100 € sin el terreno: 1.987 € por m² con todo lo que se suma a la obra (IVA, arquitecto, licencia, ICIO, acometidas). Solo la obra son 1.400 €/m² (210.000 €); el resto es la urbanización y los imprevistos, el IVA de la obra (23.326 €), el arquitecto y el aparejador con su IVA (20.328 €), la licencia, el ICIO, el seguro decenal y la obra nueva (15.186 €) y las acometidas (6.000 €). Si además compras el terreno, súmale su precio y sus impuestos.
El precio por metro: la obra y todo lo demás
El precio que te dan por metro cuadrado suele ser solo la ejecución de la obra (materiales y mano de obra). A eso hay que sumar la urbanización de la parcela, un margen para imprevistos, el IVA, los honorarios del arquitecto y del aparejador, la licencia y el ICIO del ayuntamiento, la declaración de obra nueva y las acometidas de agua, luz y saneamiento. Por eso el precio de verdad por metro sale bastante más alto:
| Calidad | Solo la obra | Todo incluido | Casa de 150 m² |
|---|---|---|---|
| Básica | 1.150 €/m² | 1.654 €/m² | 248.120 € |
| Media | 1.400 €/m² | 1.987 €/m² | 298.100 € |
| Alta | 2.000 €/m² | 2.787 €/m² | 418.052 € |
Sin el terreno ni los muebles. Costes de obra orientativos en España en 2026; impuestos, técnicos y licencias como en la calculadora (Andalucía, ICIO del 3,5 %).
Una casa de 100, 150, 200 o 250 m²
Las acometidas, la tasa de la licencia o la notaría de la obra nueva cuestan casi lo mismo en una casa pequeña que en una grande, así que el metro sale algo más caro cuanto más pequeña es la casa. En calidad media:
| Superficie | Coste total | Por m² |
|---|---|---|
| 100 m² | 204.804 € | 2.048 €/m² |
| 150 m² | 298.100 € | 1.987 €/m² |
| 200 m² | 391.396 € | 1.957 €/m² |
| 250 m² | 484.692 € | 1.939 €/m² |
Sin el terreno. Calidad media, en Andalucía.
El desglose de una casa de 150 m²
Esto es lo que suma cada parte, con las mismas cuentas que la calculadora:
| Partida | Importe |
|---|---|
| Ejecución de obra (150 m² × 1.400 €) | 210.000 € |
| Urbanización de parcela, vallado, exteriores | 8.000 € |
| Imprevistos 7 % | 15.260 € |
| IVA obra 10 % | 23.326 € |
| Honorarios arquitecto y aparejador 8 % | 16.800 € |
| IVA honorarios 21 % | 3.528 € |
| ICIO 3,5 % | 7.350 € |
| Tasa de licencia de obra | 1.200 € |
| Seguro decenal + OCT 1,2 % | 2.520 € |
| AJD declaración de obra nueva 1,2 % | 2.616 € |
| Notaría y registro obra nueva | 1.500 € |
| Acometidas (agua, luz, saneamiento) | 6.000 € |
| Total, sin el terreno | 298.100 € |
El seguro decenal (con el organismo de control técnico) no es obligatorio para quien construye su propia vivienda, salvo que la venda en sus primeros diez años. Las acometidas y la urbanización cambian mucho de una parcela a otra.
- IVA del 10 % de la obra cuando lo que se construye es una vivienda (en Canarias, IGIC; en Ceuta y Melilla, IPSI).
- Arquitecto y aparejador: alrededor del 8 % de la obra, más el 21 % de IVA.
- Licencia de obra e [ICIO](/diccionario/icio): el ICIO lo fija cada ayuntamiento, hasta el 4 % del presupuesto (aquí, el 3,5 %), más la tasa de la licencia.
- Declaración de obra nueva: notaría, registro y el AJD de la comunidad, del 0,5 % al 1,5 % del valor de la obra.
Lo que cambia de una comunidad a otra
Con la misma obra, la diferencia entre comunidades es pequeña: solo cambia el AJD de la declaración de obra nueva. Lo que de verdad cambia es el precio del terreno y el de la mano de obra de cada zona. Casa de 150 m² en calidad media:
| Comunidad | AJD obra nueva | Coste de la casa |
|---|---|---|
| Navarra | 0,50 % | 296.574 € |
| País Vasco | 0,50 % | 296.574 € |
| Comunidad de Madrid | 0,75 % | 297.119 € |
| La Rioja | 1,00 % | 297.664 € |
| Andalucía | 1,20 % | 298.100 € |
| Asturias | 1,20 % | 298.100 € |
| Castilla-La Mancha | 1,25 % | 298.209 € |
| Comunitat Valenciana | 1,40 % | 298.536 € |
| Aragón | 1,50 % | 298.754 € |
| Cantabria | 1,50 % | 298.754 € |
| Castilla y León | 1,50 % | 298.754 € |
| Cataluña | 1,50 % | 298.754 € |
| Extremadura | 1,50 % | 298.754 € |
| Galicia | 1,50 % | 298.754 € |
| Illes Balears | 1,50 % | 298.754 € |
| Región de Murcia | 1,50 % | 298.754 € |
Sin el terreno. Canarias, Ceuta y Melilla no están: la obra paga IGIC o IPSI en vez de IVA, con otros tipos. Fuente del AJD: las leyes de cada comunidad, revisadas como en la guía del ITP.
El terreno
Si no tienes la parcela, súmale su precio y los impuestos de la compra. Con un terreno de 80.000 € en Andalucía, si lo vende un particular pagas el ITP (5.600 €); si lo vende una empresa, el IVA del 21 % y el AJD (17.760 €). Con la notaría, el registro, la gestoría y los estudios de la parcela (topografía y geotécnico), la compra te cuesta en total 89.600 € o 101.760 €.
Antes de comprar, comprueba en el ayuntamiento que el terreno es urbano (en suelo rústico casi nunca se puede hacer una vivienda) y cuánto se puede construir en él: la edificabilidad.
Cuánto se tarda y cómo se paga
Entre comprar el terreno y tener la casa terminada pasan más de un año y medio: unos 6 meses de proyecto y licencia y unos 14 meses de obra (20 en total). La hipoteca de autopromoción no suele financiar el terreno: lo normal es que el banco preste alrededor del 80 % de la obra y lo vaya entregando por certificaciones, a medida que avanza, así que el terreno y el resto los pones tú. Durante la obra pagas los intereses de lo que ya te han dado.
Construir o comprar hecho
El ejemplo de la calculadora de terreno: una parcela en Málaga de 80.000 € para 2 casas pareadas de 100 m². Con el terreno, sus impuestos, la obra, los técnicos, las licencias, los muebles y los intereses de la obra, construirlas cuesta 507.138 €. Comprar lo mismo ya hecho, a 2.600 €/m² (el precio de obra nueva del ejemplo), costaría 520.000 €: construir sale 12.862 € más barato (un 2,5 %).
Con el mismo alquiler (1.150 € al mes cada casa), la rentabilidad bruta sobre lo que cuesta es del 5,2 % si las construyes y del 5,0 % si las compras hechas. A cambio, construir tarda 20 meses sin cobrar alquiler y tiene sus riesgos: sobrecostes (el ejemplo ya suma un 7 % de imprevistos), retrasos en la licencia o en la obra. Cambia los datos en la calculadora de terreno con tu parcela: te enseña la caja mes a mes, la TIR y las dos opciones lado a lado.
Calcula tu casa
Cambia los metros, la calidad, la comunidad y el precio del terreno:
¿Cuánto cuesta construir tu casa?
Costes medios por calidad en España y los impuestos de tu comunidad. Cambia los datos y se recalcula.
- Obra256.586 €66 %
- Técnicos (proyecto y dirección de obra)20.328 €5 %
- Licencia e impuestos de la obra15.186 €4 %
- Acometidas (luz, agua, saneamiento)6.000 €2 %
- Terreno80.000 €21 %
- Impuestos y gastos del terreno9.600 €2 %
| Ejecución de obra (150 m² × 1.400 €) | 210.000 € |
| Urbanización de parcela, vallado, exteriores | 8.000 € |
| Imprevistos 7 % | 15.260 € |
| IVA obra 10 % | 23.326 € |
| Honorarios arquitecto y aparejador 8 % | 16.800 € |
| IVA honorarios 21 % | 3.528 € |
| ICIO 3,5 % | 7.350 € |
| Tasa de licencia de obra | 1.200 € |
| Seguro decenal + OCT 1,2 % | 2.520 € |
| AJD declaración de obra nueva 1,2 % | 2.616 € |
| Notaría y registro obra nueva | 1.500 € |
| Acometidas (agua, luz, saneamiento) | 6.000 € |
| Coste de la casa | 298.100 € |
| Terreno | 80.000 € |
| ITP · Andalucía | 5.600 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 300 € |
| Topografía y estudio geotécnico | 2.500 € |
| Total con el terreno | 387.700 € |
Ejecución a 1.400 € por m², más un 7 % de imprevistos y 8.000 € de urbanización de la parcela. El ICIO y la tasa de licencia cambian con cada ayuntamiento.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una casa de 100 m² en 2026?
En calidad media, unos 204.804 € sin el terreno (2.048 €/m²), con el IVA, el arquitecto, la licencia, el ICIO, la urbanización y las acometidas. Con calidad básica o alta, cambia sobre todo la obra: de 1.150 € a 2.000 € por m².
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción?
Solo la obra, entre 1.150 € y 2.000 € por m² según la calidad. Con todo lo que se suma (impuestos, técnicos, licencias y acometidas), de 1.654 € a 2.787 € por m² en una casa de 150 m².
¿Qué impuestos se pagan al construir una casa?
El IVA del 10 % de la obra (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla), el ICIO y la tasa de licencia del ayuntamiento y el AJD de la declaración de obra nueva (del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad). Si compras el terreno, además su ITP, o su IVA y AJD si lo vende una empresa.
¿Cuánto se tarda en construir una casa?
Unos 20 meses desde que compras el terreno: alrededor de 6 de proyecto y licencia y 14 de obra. Depende mucho del ayuntamiento y de la constructora.
¿Es más barato construir que comprar una casa hecha?
En el ejemplo de la calculadora de terreno, construir dos casas pareadas en Málaga cuesta 507.138 € con todo, frente a 520.000 € comprándolas hechas (2,5 % menos). Depende del precio del terreno y de la obra nueva en tu zona, y construir tarda más de un año.
El equipo de ROInmuebles. Las cifras salen de la calculadora de la web y de fuentes oficiales (Ministerio de Vivienda, INE, BOE) y se revisan cuando cambian. Es información orientativa, no asesoramiento financiero ni fiscal.