¿Es rentable comprar un piso para alquilar en 2026? Los números de verdad
Cuánto rinde de verdad un piso de alquiler en España: la rentabilidad de las capitales con datos oficiales (mediana del 4,1 %), un ejemplo con todos los gastos e impuestos y cuándo compensa con hipoteca.
Puede serlo, pero menos de lo que prometen los anuncios. Con datos oficiales, un piso típico de una capital de provincia da una rentabilidad bruta del 4,1 % (mediana de las 52). Después de gastos e impuestos queda bastante menos: en nuestro piso de ejemplo, del 8,1 % bruto al 5,3 % neto. Lo que lo hace interesante es comprar bien y la hipoteca: con un 80 % financiado, ese mismo piso rinde un 11,5 % al año sobre lo que pones (TIR a 10 años).
Lo que dicen los datos oficiales
Con el valor tasado del Ministerio de Vivienda y los alquileres que se declaran a Hacienda (SERPAVI), la rentabilidad bruta de las capitales va del 5,8 % de Lleida al 3,1 % de A Coruña. Las grandes ciudades, donde todo el mundo quiere comprar, son de las que menos rinden: el piso es caro para lo que se cobra de alquiler.
| Capital | Rentabilidad bruta |
|---|---|
| Lleida | 5,8 % |
| Ceuta | 5,1 % |
| Melilla | 5,0 % |
| Murcia | 5,0 % |
| Huelva | 4,9 % |
| Palma | 3,1 % |
| Madrid | 3,1 % |
| A Coruña | 3,1 % |
Las cinco primeras y las tres últimas de las 52 capitales. Rentabilidad bruta = alquiler mediano del año ÷ valor tasado medio. Fuente: Ministerio de Vivienda.
Fuera de las capitales hay sitios que rinden más: entre los municipios de más de 25.000 habitantes, Puertollano (7,9 %), Tomelloso (7,1 %) y Valdepeñas (6,9 %) encabezan la lista. Míralo ciudad a ciudad y por comunidad.
Son cifras prudentes: el alquiler oficial incluye contratos antiguos, más baratos que los que se firman hoy. Pero sirven para comparar ciudades con la misma vara.
Un piso con todos los números
Un piso de 70 m² en Valencia por 140.000 €, alquilado a 1.000 € al mes y comprado con una hipoteca del 80 % al 2,9 %. Es el estudio completo de ejemplo de la web:
Al comprar se van 14.850 € en impuestos y gastos (el ITP de la Comunitat Valenciana se lleva 12.600 €), y cada año 2.287 € entre comunidad, IBI, seguro y mantenimiento. Por eso la rentabilidad bruta engaña: es lo que dicen los portales, pero no lo que te queda.
Lo que se come la rentabilidad
- Los impuestos de compra. El ITP de un piso usado de 200.000 € va de 8.000 € en el País Vasco a 20.000 € en Cataluña. Compáralo por comunidad.
- Los gastos del año: comunidad, IBI, seguro del hogar y de impago, mantenimiento y alguna derrama.
- Los meses vacíos y los impagos: con un mes vacío al año, cobras un 8 % menos.
- El IRPF del alquiler, aunque con la reducción por vivienda habitual se paga poco. Calcúlalo.
- Las reparaciones grandes (caldera, cubierta, fachada), que no se ven en el primer año.
¿Con hipoteca o al contado?
Al contado, el piso del ejemplo deja más cada mes (675 €), pero pones 168.850 €. Con hipoteca pones 56.850 €, te quedan 169 € al mes y el préstamo lo va pagando el inquilino: por eso la TIR pasa del 6,6 % al 11,5 %.
El riesgo es el tipo de interés: este piso deja de pagarse solo con una hipoteca por encima del 6,8 %. Pruébalo con distinta financiación en la calculadora con hipoteca.
¿Cuánto rinde este piso?
Antes de impuestos y con el piso alquilado los doce meses; la calculadora completa añade el IRPF de tu comunidad y los meses vacíos.
- Gastos del piso1.500 €13 %
- Intereses3.318 €28 %
- Préstamo que devuelves (sigue siendo tuyo)3.055 €25 %
- Te queda (cash flow)4.127 €34 %
| Precio de compra | 140.000 € |
| Gastos de compra | 14.000 € |
| Reforma y muebles | 5.000 € |
| Inversión total | 159.000 € |
| Alquiler del año | 12.000 € |
| Gastos del año | − 1.500 € |
| Cuotas de la hipoteca (a 25 años) | − 6.373 € |
| Cash flow del año | 4.127 € |
| Lo que pones de tu bolsillo | 47.000 € |
| ROI contando lo que devuelves del préstamo | 15,3 % |
Antes de impuestos y sin meses vacíos: la calculadora completa los cuenta, con el IRPF de tu comunidad, y añade la TIR.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Cuándo compensa y cuándo no
- Compensa si compras por debajo del precio de la zona, en una ciudad con buena rentabilidad bruta, con una hipoteca a buen tipo y pensando en 10 años o más.
- Compensa si te importa el patrimonio a largo plazo: la deuda la paga el alquiler y el piso sigue siendo tuyo.
- No compensa si solo da dinero contando con que el piso suba de precio, si vas a necesitar ese dinero pronto o si no tienes un colchón para imprevistos.
- Cuidado con las zonas con normas que limitan el alquiler (zonas tensionadas, pisos turísticos) y con los pisos baratos que esconden problemas (ocupados, nuda propiedad, subastas).
Cómo encontrar pisos que sí rinden
Primero, mira la rentabilidad de la ciudad. Después, haz los números del piso concreto con todos los gastos e impuestos en la calculadora. Y si quieres ir a tiro hecho, el mapa de rentabilidad te ordena los pisos en venta de una zona por rentabilidad, con el alquiler estimado de cada uno a partir de los alquileres de alrededor.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena para un piso de alquiler?
Como referencia, la rentabilidad bruta mediana de las capitales es del 4,1 %. Lo importante es la neta, después de gastos, meses vacíos e impuestos, y lo que rinde sobre lo que pones si compras con hipoteca.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?
Entre las capitales, en Lleida, Ceuta y Melilla; las grandes ciudades como Madrid o Barcelona son de las que menos rinden. Fuera de las capitales hay municipios con más rentabilidad.
¿Es mejor comprar con hipoteca o al contado?
Al contado cobras más cada mes, pero con hipoteca pones menos dinero y la rentabilidad sobre lo que pones (la TIR) es mayor: en el ejemplo, 11,5 % frente a 6,6 %. A cambio, asumes el riesgo de que suba el tipo de interés.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso para alquilar?
Para una inversión, los bancos suelen financiar el 70 % del valor. Necesitas el resto más los gastos de compra (entre un 5,1 % y un 11,1 % del precio según la comunidad, en un piso usado de 200.000 €). Calcula hasta dónde llegas.
¿Qué gastos tiene un piso de alquiler?
Comunidad, IBI, seguro del hogar (y de impago si lo contratas), mantenimiento y reparaciones, los meses vacíos y el IRPF del alquiler. Al comprar, además, el ITP o el IVA, notaría, registro y gestoría.
El equipo de ROInmuebles. Las cifras salen de la calculadora de la web y de fuentes oficiales (Ministerio de Vivienda, INE, BOE) y se revisan cuando cambian. Es información orientativa, no asesoramiento financiero ni fiscal.