Evolución del alquiler y las ciudades más rentables para invertir en 2026
Cuánto ha subido el alquiler en cada capital con datos oficiales (mediana: +5,2 % en un año), dónde rinde más comprar para alquilar y qué ciudades suman las dos cosas.
Con los alquileres que se declaran a Hacienda, el alquiler por metro de la capital típica subió un 5,2 % de 2023 a 2024. Donde más rinde comprar para alquilar es Lleida (5,8 % bruto), y las ciudades que además de rendir más que la media han subido más el alquiler son Lleida, Murcia, Huelva, Jaén y Soria.
Cuánto ha subido el alquiler, ciudad a ciudad
El dato más fiable que hay es el del Ministerio de Vivienda (SERPAVI): la mediana de lo que se cobra por metro cuadrado en los pisos alquilados, sacada de las declaraciones del IRPF. Entre 2023 y 2024 subió en todas las capitales con dato: desde el +2,7 % de Ceuta hasta el +8,8 % de Valencia.
| Capital | Subida 2023–2024 | Alquiler 2024 |
|---|---|---|
| Valencia | +8,8 % | 8,18 €/m² |
| Alicante | +8,4 % | 7,11 €/m² |
| Málaga | +7,8 % | 9,55 €/m² |
| Almería | +7,3 % | 6,77 €/m² |
| Lugo | +7,3 % | 4,88 €/m² |
| Castellón de la Plana | +7,1 % | 5,43 €/m² |
| Ávila | +7,1 % | 5,92 €/m² |
| Teruel | +6,8 % | 5,82 €/m² |
Las ocho capitales donde más subió. Alquiler mensual mediano por m² de los pisos alquilados. Vitoria y Bilbao no tienen el dato de 2023. Fuente: Ministerio de Vivienda (SERPAVI 2024).
Ojo: es lo que pagan todos los inquilinos, también los que tienen contratos de hace años. Los alquileres que se firman hoy suelen ser más altos, así que estas cifras son prudentes.
Dónde rinde más comprar para alquilar
Que el alquiler suba no basta: importa lo que cuesta el piso. Con el valor tasado del 2T 2026 y el alquiler oficial, la rentabilidad bruta de la capital típica es del 4,1 %. Estas son las que más rinden:
| Capital | Rentabilidad bruta | Alquiler 2024 | Subida 2023–2024 |
|---|---|---|---|
| Lleida | 5,8 % | 6,61 €/m² | +5,3 % |
| Ceuta | 5,1 % | 9,45 €/m² | +2,7 % |
| Melilla | 5,0 % | 9,10 €/m² | +4,0 % |
| Murcia | 5,0 % | 6,52 €/m² | +6,4 % |
| Huelva | 4,9 % | 6,79 €/m² | +5,3 % |
| Tarragona | 4,9 % | 7,50 €/m² | +5,0 % |
| Jaén | 4,8 % | 5,92 €/m² | +5,3 % |
| Córdoba | 4,8 % | 7,14 €/m² | +4,2 % |
| Girona | 4,7 % | 9,13 €/m² | +5,2 % |
| Palencia | 4,7 % | 5,76 €/m² | +3,6 % |
Rentabilidad bruta = alquiler mediano del año ÷ valor tasado medio. Fuente: Ministerio de Vivienda.
Las grandes ciudades son otra historia: el piso es caro para lo que se cobra. Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga quedan por debajo de la capital típica.
| Ciudad grande | Rentabilidad bruta | Alquiler 2024 | Subida 2023–2024 |
|---|---|---|---|
| Madrid | 3,1 % | 13,97 €/m² | +5,0 % |
| Barcelona | 3,6 % | 13,68 €/m² | +4,1 % |
| Valencia | 3,3 % | 8,18 €/m² | +8,8 % |
| Sevilla | 4,1 % | 9,17 €/m² | +5,2 % |
| Málaga | 3,5 % | 9,55 €/m² | +7,8 % |
| Zaragoza | 4,1 % | 7,72 €/m² | +4,9 % |
Fuera de las capitales hay sitios que rinden todavía más: entre los municipios de más de 25.000 habitantes, [Puertollano](/rentabilidad-alquiler/puertollano) (7,9 %), [Tomelloso](/rentabilidad-alquiler/tomelloso) (7,1 %) y [Valdepeñas](/rentabilidad-alquiler/valdepenas) (6,9 %). Míralos todos por comunidad.
Las que rinden más y además suben
Si buscas las dos cosas, una rentabilidad por encima del 4,1 % y un alquiler que ha subido más del 5,2 %, salen 13 capitales:
- [Lleida](/rentabilidad-alquiler/lleida): 5,8 % bruto y +5,3 % de alquiler en un año.
- [Murcia](/rentabilidad-alquiler/murcia): 5,0 % bruto y +6,4 % de alquiler en un año.
- [Huelva](/rentabilidad-alquiler/huelva): 4,9 % bruto y +5,3 % de alquiler en un año.
- [Jaén](/rentabilidad-alquiler/jaen): 4,8 % bruto y +5,3 % de alquiler en un año.
- [Soria](/rentabilidad-alquiler/soria): 4,7 % bruto y +5,8 % de alquiler en un año.
- [Almería](/rentabilidad-alquiler/almeria): 4,5 % bruto y +7,3 % de alquiler en un año.
- [Ávila](/rentabilidad-alquiler/avila): 4,3 % bruto y +7,1 % de alquiler en un año.
- [Castellón de la Plana](/rentabilidad-alquiler/castellon-de-la-plana): 4,3 % bruto y +7,1 % de alquiler en un año.
- [Cuenca](/rentabilidad-alquiler/cuenca): 4,3 % bruto y +6,2 % de alquiler en un año.
- [Cáceres](/rentabilidad-alquiler/caceres): 4,2 % bruto y +6,7 % de alquiler en un año.
- [Lugo](/rentabilidad-alquiler/lugo): 4,2 % bruto y +7,3 % de alquiler en un año.
- [Toledo](/rentabilidad-alquiler/toledo): 4,2 % bruto y +6,2 % de alquiler en un año.
- [Las Palmas de Gran Canaria](/rentabilidad-alquiler/las-palmas-de-gran-canaria): 4,2 % bruto y +5,3 % de alquiler en un año.
Son un buen sitio para empezar a buscar, no una recomendación: la rentabilidad cambia mucho de un barrio a otro y de un piso a otro. Antes de comprar, haz los números del piso concreto con todos sus gastos e impuestos en la calculadora.
¿Por cuánto se alquila un piso como el tuyo?
Mediana y rango del alquiler por m² de los pisos de cada capital (SERPAVI, 2024). Si no pones el precio, usamos el valor tasado medio de la ciudad.
| Lleida: uno de cada cuatro pisos se alquila por menos de | 5,21 €/m² al mes |
| Lleida: la mitad, por menos de | 6,61 €/m² al mes |
| Lleida: tres de cada cuatro, por menos de | 8,17 €/m² al mes |
| Tu piso: 82 m² a 6,61 €/m² | 540 € al mes |
| Subida del alquiler en Lleida (2023 → 2024) | 5,3 % |
| Valor tasado medio de la ciudad (1.369 €/m²) | 112.000 € |
| Rentabilidad bruta (alquiler del año ÷ precio) | 5,79 % |
Datos oficiales del Ministerio de Vivienda (SERPAVI) con las declaraciones de la renta de 2024: incluyen contratos firmados hace años, así que los pisos que se anuncian hoy suelen pedir más. Para el alquiler de los pisos de tu zona con anuncios de verdad, usa el mapa.
Estimación orientativa. No es asesoramiento financiero ni fiscal.
Lo que puede subir tu alquiler a partir de ahora
Una cosa es lo que sube el mercado y otra lo que puedes subir a tu inquilino. En los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida de cada año no puede pasar del IRAV (2,47 % con el dato de agosto de 2026), aunque el IPC esté en el 4,3 %. Por eso, en un piso que ya tienes alquilado, la renta sube despacio; el salto llega al firmar un contrato nuevo. Calcula la subida de tu contrato.
Cómo usar estos datos
- Elige ciudad con la rentabilidad bruta: compara todas con la misma vara en rentabilidad por ciudad.
- Mira la tendencia: una ciudad donde el alquiler sube rápido puede rendir más dentro de unos años, pero también puede acabar con límites al alquiler si se declara zona tensionada.
- Haz los números del piso: gastos de compra, gastos del año, meses vacíos, IRPF e hipoteca, en la calculadora completa.
- Busca pisos concretos: el mapa de rentabilidad ordena los pisos en venta de una zona por rentabilidad, con el alquiler estimado de cada uno.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ha subido el alquiler en España?
Con los datos oficiales del Ministerio de Vivienda (SERPAVI), el alquiler mediano por metro de las capitales de provincia subió un 5,2 % de 2023 a 2024, entre el 2,7 % y el 8,8 % según la ciudad.
¿Cuál es la ciudad más rentable para invertir en un piso de alquiler?
Entre las capitales de provincia, Lleida (5,8 % de rentabilidad bruta), Ceuta y Melilla, con datos oficiales. Fuera de las capitales, Puertollano encabeza los municipios grandes.
¿Por qué Madrid o Barcelona rinden menos?
Porque el piso es muy caro para lo que se cobra: en Madrid el metro tasado cuesta 5.418 € y se alquila a 13,97 €/m² al mes, lo que deja un 3,1 % bruto.
¿Cuánto puedo subir el alquiler a mi inquilino?
Si el contrato es de vivienda y se firmó desde el 26/05/2023, como mucho el IRAV (2,47 % con el dato de agosto de 2026). Si es anterior, lo que diga el contrato, casi siempre el IPC.
¿Estos datos son de anuncios?
No: son de fuentes oficiales. El precio es el valor tasado medio del Ministerio de Vivienda y el alquiler, lo que se declara a Hacienda (SERPAVI). Por eso son algo más bajos que los de los portales.
El equipo de ROInmuebles. Las cifras salen de la calculadora de la web y de fuentes oficiales (Ministerio de Vivienda, INE, BOE) y se revisan cuando cambian. Es información orientativa, no asesoramiento financiero ni fiscal.